Você sabe o que protege o município quando um loteamento novo começa a ser construído? A resposta pode estar em um instrumento pouco falado, mas extremamente eficiente: o seguro garantia loteamento.
O investimento em novos loteamentos é fundamental para o crescimento do setor imobiliário no Brasil, impulsionando também a economia. Contudo, o processo costuma ser burocrático e enfrentar desafios como inadimplências.
No país, cerca de 95% dos empreendimentos imobiliários são entregues com atraso, segundo informações do Jusbrasil.
No caso de loteamentos, é comum que se utilizem estratégias para evitar esses tipos de riscos, como a caução, a fiança bancária e a hipoteca.
O que muita gente não sabe é que existe uma forma de garantia mais econômica, rápida e menos burocrática: o seguro garantia para loteamento.
Neste artigo, você vai conferir tudo o que precisa saber sobre o seguro garantia de loteamento, como o funcionamento, coberturas, vantagens, quem pode contratar, quais seguradoras oferecem e muito mais.
Continue a leitura!
O que é seguro garantia para loteamento?
O seguro garantia de loteamento, também conhecido como seguro garantia executante construtor, é uma modalidade de garantia usada para assegurar o cumprimento das obras de infraestrutura de loteamentos.
Nesse sentido, o seguro é usado como uma forma de assegurar o cumprimento das condições acordadas no projeto, levando em conta tanto questões contratuais como as burocracias previstas por leis.
O seguro oferece uma garantia para as partes envolvidas na aprovação e fiscalização dos loteamentos, de modo que assegura a proteção jurídica e pagamento de indenização à prefeitura caso o combinado não seja cumprido.
Esse é um dos tipos de seguro garantia voltados para a construção civil, mais especificamente para casos de loteamento. Portanto, é bastante vantajoso para o setor imobiliário.
Vamos entender detalhadamente como ele funciona:
Como funciona o seguro garantia de loteamento?
Os loteamentos nada mais são do que a divisão de lotes menores para a construção de imóveis urbanos. No entanto, é importante que passem por obras de infraestruturas básicas para a edificação, o que pode incluir água, esgoto, pavimentação, drenagem, abertura de ruas e vias de acesso, etc.
Esse não é processo simples e está relacionado a uma série de burocracias, entre elas, a aprovação da prefeitura e outros órgãos competentes.
Entendendo que as inadimplências são comuns no setor imobiliário, a prefeitura exige a apresentação de uma garantia de execução da obra do loteamento. Nesse sentido, são aceitas garantias como caução, fiança bancária, hipoteca e o seguro garantia.
Dessa forma, é importante saber que o seguro não é a única modalidade de garantia possível, mas a mais rápida e econômica.
Como o foco deste artigo é explicar o seguro garantia, vamos falar sobre o funcionamento desta modalidade.
A fim de apresentar uma garantia de que a estrutura básica dos loteamentos será construída para a comercialização, construtoras, loteadoras e incorporadoras podem contratar a apólice do seguro garantia loteamento e apresentar à prefeitura ou órgão público responsável.
A apólice serve como uma garantia de que, se o loteador não cumprir o combinado, a prefeitura será indenizada.
Isso significa que a prefeitura não precisará lidar com os prejuízos da obra inacabada, por exemplo, tendo em vista que o seguro garante o cumprimento, não sendo necessárias ações como leiloar lotes, abrir licitações para a conclusão da obra, entre outras.
Quem pode contratar essa modalidade?
O seguro garantia de loteamento deve ser contratado por loteadores, ou seja, as partes responsáveis por realizar as obras de infraestrutura básica dos lotes para a comercialização.
Os loteadores podem ser, portanto, construtoras, incorporadoras, entre outros tipos de empresas imobiliárias que investem nesse tipo de espaço.
Essas empresas, desse modo, contratam o seguro como forma de apresentar uma garantia de conclusão das obras dentro dos parâmetros e prazos acordados.
Quem exige a contratação?
Os loteadores precisam apresentar a apólice à prefeitura ou órgãos públicos competentes, a depender do local e tipo de obra.
Portanto, esta é uma exigência feita pelos órgãos públicos e que está prevista na legislação brasileira.
A Lei n° 6.799/1979 dispõe sobre as regras de parcelamento do solo urbano. Entre uma das principais exigências previstas pelo documento está a apresentação de um instrumento de garantia.
O Art. 18 do Capítulo VI prevê que projetos de loteamento ou desmembramento devem obter o registro imobiliário em até 180 dias, o que deve ser feito junto ao envio de diversos documentos. Confira:
“V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras”
Fica entendido, dessa forma, que a apresentação de uma garantia não é apenas benéfica, como uma exigência legal.
No entanto, é importante destacar que a lei determina a apresentação de um instrumento de garantia. Em outras palavras, é possível utilizar diferentes tipos de garantia, não apenas o seguro.
Contudo, o seguro costuma ser uma opção mais vantajosa, o que vamos entender melhor ao longo deste artigo.
O que é TVO de loteamento?
Quando o assunto é a burocracia relacionada aos loteamentos, é comum que surjam dúvidas sobre algumas documentações, como o TVO.
O TVO é a sigla que representa o Termo de Verificação de Obra. Como o próprio nome já diz, é um documento que comprova que a obra de infraestrutura básica do loteamento foi realizada dentro dos padrões exigidos pelo município.
O TVO é um documento emitido pela própria prefeitura responsável e é fundamental para a regularização e comercialização dos lotes.
No caso do seguro garantia, essa documentação também é essencial para atestar que o acordo foi cumprido nas condições esperadas.
Quais são as licenças para loteamento?
Para dar início às obras, é necessário que se apresente alguns tipos de licenças, que podem variar um pouco de acordo com cada caso.
No entanto, de forma geral, os principais documentos necessários são:
- Licença ambiental;
- Alvará de construção;
- Registro de imóveis;
- Licença de instalação;
- Análise de impacto de vizinhança;
- Certidão de uso de solo;
- Planta de loteamento;
- Projeto aprovado.
Quais as partes envolvidas no seguro garantia para loteamento?
Assim como em outras modalidades de seguro garantia, no seguro garantia de loteamento, as partes envolvidas também são, basicamente: segurado, tomador e seguradora.
Suas respectivas funções são:
Segurado
O segurado é a parte protegida pela apólice do seguro garantia. No caso de loteamentos, seria a prefeitura ou órgão público responsável pela aprovação do projeto.
O segurado não paga e nem contrata a apólice. Apenas recebe a garantia de que a obra combinada será entregue no padrão e prazo acordados. Caso contrário, poderá ser indenizado pela seguradora.
Tomador
O tomador é a parte responsável por contratar a apólice do seguro garantia e apresentar à prefeitura como forma de garantia do cumprimento da obra.
O tomador, portanto, é o loteador, que pode ser uma construtora ou incorporadora, por exemplo. Ele também é responsável pelo pagamento do prêmio da apólice.
Seguradora
A seguradora é a empresa responsável por garantir o cumprimento das obrigações. Isso significa que ela emite a apólice e assegura o pagamento da indenização caso a obra não seja concluída.
Vale destacar que a seguradora deve ser uma empresa devidamente autorizada pela Susep (Superintendência de Seguros Privados) para atuar de forma legal.
Quais as principais coberturas do seguro garantia de loteamento?
Basicamente, o seguro garantia para loteamento cobre o inadimplemento das obrigações contratuais assumidas pelo tomador.
Ou seja, situações como:
- Descumprimento total ou parcial do contrato principal;
- Abandono da obra;
- Atraso injustificado na execução da obra;
- Execução defeituosa da obra ou serviço;
- Falhas técnicas na construção;
- Não entrega do objeto contratado;
- Descumprimento do cronograma físico e/ou financeiro pactuado;
- Prejuízos causados à Administração Pública.
Vale destacar que as coberturas são válidas apenas durante a vigência da apólice e seguindo os limites máximos determinados pela mesma na hora da contratação.
Quais os principais riscos excluídos?
Alguns riscos, no entanto, ficam de fora da cobertura. Confira quais são os principais riscos que não são cobertos pelo seguro garantia de loteamento:
- Inadimplementos não atribuíveis ao tomador;
- Atos do segurado que impeçam o cumprimento da obrigação;
- Atrasos por falta de documentos/licenças públicas;
- Desapropriações, tombamentos, embargos, alterações de zoneamento;
- Obrigações extracontratuais do tomador;
- Inadimplementos anteriores ao início da vigência da apólice;
- Inadimplementos posteriores ao término da vigência da apólice;
- Prejuízos cobertos por outros ramos de seguro;
- Responsabilidade civil, multas punitivas ou exemplares;
- Multas aplicadas por autoridades;
- Indenizações não configuradas como prejuízo indenizável;
- Danos acordados;
- Lucros cessantes;
- Danos morais, corporais ou estéticos;
- Ausência ou deficiência em projetos, estudos ou análises técnicas;
- Custos de obras/serviços não previstos nos projetos;
- Custos por insuficiência de materiais ou serviços no orçamento;
- Inviabilidade técnica, financeira ou desinteresse do segurado;
- Desgastes naturais e deterioração gradativa;
- Obrigações trabalhistas, previdenciárias ou indenizações trabalhistas;
- Obrigações tributárias de qualquer natureza;
- Danos ambientais ou catástrofes naturais (ex.: enchentes, incêndios);
- Riscos hidrológicos, geológicos ou geomecânicos;
- Riscos cibernéticos;
- Acidentes nucleares ou contaminação radioativa;
- Danos ligados a instalações nucleares.
Quais são as vantagens de contratar o seguro garantia de execução de obra?
O seguro garantia é uma das modalidades de garantia permitidas para obras em loteamento, apresentando uma série de vantagens.
Veja algumas delas e entenda por que o seguro pode ser uma boa forma de apresentar garantia:
Redução de burocracia
O seguro garantia dispensa a necessidade de outros tipos de garantias, como fianças bancárias e hipotecas, simplificando o processo de aprovação e formalização junto aos órgãos públicos.
Mais economia
É significativamente mais barato que outras opções de garantias possíveis, oferecendo economia para o loteador.
Contratação e emissão mais ágeis
A análise e emissão da apólice são feitas de forma rápida, com prazos reduzidos e procedimentos digitais, garantindo agilidade na liberação do empreendimento.
Não compromete o limite de crédito bancário
Ao contrário da fiança bancária, o seguro garantia não impacta o limite de crédito do empreendedor com instituições financeiras, preservando a capacidade de financiamento para outras fases do projeto.
Cumprimento da legislação
Como a apresentação de uma garantia em casos de obras de infraestrutura dos lotes é obrigatória, contratar o seguro pode ser uma forma também de cumprir as exigências e assegurar a legalidade do projeto.
Quanto custa um seguro garantia de loteamento?
O valor do seguro garantia de loteamento pode variar de acordo com fatores como tipo de contrato, histórico do tomador, riscos do projeto, etc.
No entanto, o valor da taxa anual do seguro garantia de loteamento costuma ficar entre 0,6% e 2,5% sobre o valor a ser segurado pela apólice.
Vamos supor que o valor garantido é de R$ 5.000.000,00. Aplicando as taxas máximas e mínimas poderíamos ter os seguintes prêmios anuais:
Taxa de 0,6%: R$ 5.000.000,00 × 0,006 = R$ 30.000,00 por ano
Taxa de 2,5%: R$ 5.000.000,00 × 0,025 = R$ 125.000,00 por ano
Dessa forma, podemos dizer que o prêmio anual para um contrato de R$ 5.000.000,00 variaria entre R$ 30.000,00 e R$ 125.000,00, a depender dos riscos da garantia.
E, claro, é possível que haja uma taxa diferente desta média, dependendo do contexto e da seguradora escolhida.
Para ter uma noção mais precisa sobre o valor do seguro garantia de loteamento, o ideal é realizar uma cotação e comparar as propostas das principais seguradoras.
Como funciona a vigência nesta modalidade?
A vigência do seguro garantia de loteamento está relacionada ao prazo para a conclusão da obra de infraestrutura do loteamento prevista pelo contrato entre as partes envolvidas.
Isso significa que a ideia do seguro é proteger enquanto houver risco. Por isso, caso a obra tenha que se estender, é fundamental que a apólice também seja renovada, uma vez que o fim da vigência implica no encerramento das coberturas.
Caso seja necessário renovar a apólice, o tomador deve entrar em contato com a seguradora responsável para evitar que o projeto fique desprotegido.
Como contratar o seguro garantia loteamento?
A contratação do seguro garantia de loteamento é bastante simples, principalmente quando comparada a outras formas de garantias, como citamos ao longo deste artigo.
O processo também pode ser feito de forma totalmente digital e de qualquer lugar do Brasil. Isso é possível porque corretoras como a Mutuus Seguros operam com ferramentas que possibilitam que o processo seja realizado de forma online.
Nesse sentido, o primeiro passo para realizar a contratação é entrar em contato com uma corretora de seguros de confiança. Ela será responsável por intermediar a relação com a seguradora e orientar o tomador durante todo o processo.
Após entrar em contato, é possível realizar a cotação, comparar preços e coberturas e escolher a proposta que melhor atende às suas necessidades.
Com a escolha feita, o tomador pode iniciar a contratação de fato, assinando a apólice e realizando o pagamento do prêmio.
Quais informações são necessárias para a contratação?
Durante esse processo, é comum que seja necessário enviar algumas informações para que a seguradora analise o risco e possa emitir uma proposta.
Por isso, costumam ser exigidas informações como:
- Tipo de contrato;
- Valor a ser garantido;
- Vigência;
- Cronograma das obras a serem realizadas;
- Dados sobre a empresa (como CNPJ, contato e razão social);
- Balanços financeiros com DRE (Demonstração do Resultado de Exercício).
O que fazer em caso de sinistro?
O processo de sinistro no seguro garantia para loteamento começa quando o segurado (como um órgão público ou prefeitura) identifica que o tomador (empreendedor ou loteador) não está cumprindo suas obrigações contratuais . Por exemplo, abandonar a obra, atrasar sem justificativa ou executar de forma inadequada.
Assim que o descumprimento é constatado, o segurado deve abrir um processo administrativo e notificar formalmente o tomador, informando com clareza os itens descumpridos e concedendo um prazo para que ele regularize a situação.
Essa notificação também deve ser encaminhada à seguradora, com o objetivo de registrar a chamada Expectativa de Sinistro, ou seja, um aviso preliminar de que o contrato pode não estar sendo cumprido como previsto.
Se, após o prazo concedido, o tomador não resolver o problema e o processo administrativo comprovar a inadimplência, o segurado deverá formalizar a Reclamação de Sinistro junto à seguradora.
É nesse momento que o sinistro realmente passa a ser analisado. Para isso, será necessário apresentar uma série de documentos que comprovem tanto a obrigação assumida quanto o descumprimento, como:
- Cópia do contrato principal (e seus anexos e aditivos, se houver), assinados pelo segurado e pelo tomador;
- Cópia do processo administrativo que apurou a inadimplência;
- Cópias de notificações, contra notificações, atas, e-mails e demais comunicações entre o segurado e o tomador relacionadas ao descumprimento;
- Planilha, relatório ou correspondência informando valores eventualmente retidos;
- Planilha, relatório ou correspondência com os valores dos prejuízos sofridos.
Somente após o recebimento e análise completa dessa documentação, a seguradora verificará se houve, de fato, inadimplemento por parte do tomador dentro do que está coberto pela apólice.
Se a inadimplência for comprovada, o sinistro será caracterizado e a seguradora emitirá o relatório final de regulação, o que dá início ao processo de indenização conforme os termos da apólice.
Caso o segurado registre a expectativa, mas não formalize a reclamação com os documentos exigidos, o processo será encerrado e o sinistro não terá validade.
Por isso, é fundamental seguir todas as etapas com atenção e dentro dos prazos.
Quais seguradoras operam com o seguro garantia para loteamento?
Algumas das seguradoras que operam com o seguro garantia para loteamento são:
- Tokio Marine Seguradora;
- AIG Seguros;
- Junto Seguros;
- Allianz Brasil;
- Mapfre Brasil;
- Porto Seguro;
- Sompo Seguros;
- Swiss Re Seguradora.
Seguro garantia loteamento: Considerações finais
O seguro garantia loteamento é uma das modalidades de garantia que podem ser usadas para assegurar o cumprimento das obras de infraestruturas em lotes para posterior comercialização.
Como vimos ao longo do artigo, além de ser uma exigência legal, a utilização de uma garantia como o seguro também oferece uma série de vantagens para o tomador, que economiza, e para o segurado, que fica protegido.
Portanto, se você precisa de uma garantia rápida, eficiente e mais econômica, faça uma cotação do seguro garantia de loteamento com a Mutuus:
Ficou com alguma dúvida?