Você já reparou como o seguro fiança ganhou espaço no mercado imobiliário?
Só em 2024, as garantias pagas já representaram 48,96% dos contratos de locação, segundo a ABMI. Porém, é natural que essas modalidades gerem dúvidas. Por exemplo, o seguro fiança cobre pintura?
A pergunta faz sentido. Afinal, ninguém quer descobrir no último momento que precisará gastar com tinta, mão de obra e reparos que poderiam estar cobertos pelo seguro, concorda?
Pensando nisso, neste guia, a ideia é te explicar tudo para que você entenda o que está coberto, o que não está e como evitar surpresas na hora de entregar as chaves.
Vamos passo a passo até você sentir segurança para decidir. Continue a leitura!
O que é o seguro fiança?
Trata-se de uma garantia locatícia contratada para substituir fiador e caução, já que assegura ao proprietário o recebimento do aluguel e encargos em caso de inadimplência.
Também pode cobrir danos ao imóvel, multas e taxas previstas em apólice, oferecendo maior segurança jurídica e redução de risco para locadores e imobiliárias.
Quer dizer, pense no seguinte:
Você aluga seu imóvel, tudo começa redondo, o inquilino paga em dia, conversa vai, conversa vem… até que um dia ele perde o emprego, para de pagar e, no fim do contrato, devolve o apartamento com a parede cheia de marcas.
Se o imóvel não tiver garantia, a dor de cabeça para resolver esse problema vira toda sua. Por exemplo, aluguel atrasado, condomínio acumulado e ainda um orçamento nada simpático para pintura.
Por outro lado, com o seguro fiança, você não precisa correr atrás do inquilino, mandar mensagem, negociar prazo ou entrar em discussão. Basta acionar o seguro e receber o que é devido, desde que tudo esteja conforme as regras.
Como funciona o seguro fiança?
A proteção funciona em quatro etapas: contratação e análise do inquilino, pagamento do prêmio à seguradora, garantia ao proprietário durante todo o contrato e indenização em caso de inadimplência ou danos cobertos.
Após o pagamento ao locador, a seguradora realiza a cobrança diretamente do inquilino responsável.
Quer dizer, ninguém gosta de encarar riscos assim e sempre achamos que esses problemas não vão acontecer com a gente, não é? Afinal, o inquilino parecia tranquilo, educado, pagava certinho… até o dia em que algo muda.
Por exemplo, um caso publicado no Extra mostrou um inquilino na Inglaterra que, depois de discutir com o dono do imóvel, largou a casa destruída.
Lixo por todos os lados, paredes rabiscadas, portas quebradas, louças acumuladas, papel de parede rasgado e até cachorros foram deixados para estragar carpete e sofá.
É exatamente para esse dia que ninguém espera que existe o seguro fiança aluguel. Portanto, a seguir, entenda em detalhes o passo a passo de como essa proteção funcionaria!
1. Contratação e análise do inquilino
Tudo começa antes mesmo da assinatura do contrato de aluguel. A imobiliária ou o proprietário indica o seguro fiança como forma de garantia, e é nesse momento que entra o papel da corretora de seguros.
Ela orienta o processo, coleta informações e encaminha a proposta para análise junto à seguradora.
Nessa etapa, são avaliados renda, histórico financeiro e documentos básicos do inquilino.
Com o apoio da corretora, a aprovação tende a ser mais rápida e organizada, o que evita retrabalho, falta de documentação e idas e vindas desnecessárias. Se o cadastro é aprovado, o seguro é emitido e o contrato de locação pode seguir com mais segurança.
2. Pagamento do prêmio à seguradora
Com o cadastro aprovado, o inquilino passa a pagar o valor do seguro, que pode ser à vista ou parcelado, dependendo das condições da seguradora.
Esse valor é chamado de “prêmio” e é o que mantém a proteção ativa durante todo o período do contrato. Quem paga é o inquilino, mas quem se protege é o dono do imóvel.
3. Garantia ao proprietário durante todo o contrato
Enquanto o seguro estiver vigente, o proprietário conta com uma “rede de proteção” contra riscos previstos em apólice, como falta de pagamento de aluguel, encargos (condomínio, IPTU) e, em alguns casos, danos ao imóvel.
Ou seja, se algo sair do controle (como atrasos recorrentes, abandono do imóvel ou entrega em péssimo estado), você não fica desamparado. A cobertura dá previsibilidade de recebimento e evita um rombo no fluxo de caixa.
4. Indenização em caso de inadimplência ou danos cobertos
Se o inquilino deixa de pagar ou entrega o imóvel com danos que estejam dentro das coberturas contratadas, o proprietário aciona o seguro.
A seguradora analisa o caso, confere documentos (como contrato, comprovantes, laudo de vistoria) e, estando tudo certo, paga a indenização.
Assim, o dono do imóvel recebe o que tem direito sem precisar entrar em embate direto com o inquilino. Afinal, se existe uma forma de receber sem desgaste, conflito e aborrecimento, por que ignorar?
5. Cobrança direta ao inquilino pela seguradora
Após indenizar o proprietário, a seguradora passa a cobrar o valor do inquilino responsável.
Ou seja, em vez de o locador ter que acionar advogado, negociar prazos ou tentar recuperar o dinheiro sozinho, essa parte pesada fica com quem tem estrutura para essas demandas: a própria seguradora.
Quais as coberturas do seguro fiança?
O seguro fiança possui uma cobertura principal e outras coberturas adicionais que podem ser incluídas para ampliar a proteção do proprietário:
- Aluguel e multa por atraso (cobertura básica);
- Condomínio e IPTU;
- Danos ao imóvel;
- Multa por rescisão contratual;
- Água, luz e gás canalizado;
- Pinturas internas e externas.
Saiba mais!
Cobertura básica (principal)
Veja o essencial que todo seguro fiança aluguel oferece!
Aluguel e multa por atraso
É a proteção fundamental do seguro-fiança. Se o inquilino deixa de pagar o aluguel ou atrasa o pagamento, a seguradora indeniza o proprietário conforme previsto em contrato. É essa garantia que substitui o fiador e dá segurança ao locador desde o início da locação.
Coberturas adicionais (opcionais)
Opções extras que aumentam a proteção do locador e cobrem despesas e danos que vão além do aluguel não pago.
Condomínio e IPTU
A seguradora pode quitar valores pendentes relacionados ao imóvel, como taxas condominiais, fundos extras e impostos atrasados.
Danos ao imóvel
Em caso de entrega com avarias fora do desgaste natural, o seguro pode indenizar o proprietário para reparos estruturais, elétricos, hidráulicos ou estéticos, conforme apólice.
Multa por rescisão contratual
Se o inquilino sai antes do prazo e não paga a multa definida no contrato de aluguel, o seguro cobre esse valor.
Água, luz e gás canalizado
Ideal para evitar débitos deixados ao final da locação. A seguradora reembolsa contas não pagas, desde que estejam dentro do limite contratado.
Pinturas internas e externas
Pode ser acionada quando o imóvel é devolvido com paredes riscadas, encardidas, danificadas ou alteradas em cor. Mas lembre-se: a pintura só é coberta quando contratada como adicional, detalhe que pega muitos proprietários de surpresa.
O seguro fiança cobre pintura?
Sim, pode cobrir pintura, desde que essa cobertura seja contratada como adicional na apólice.
A indenização ocorre quando o imóvel é devolvido com danos que vão além do desgaste natural, como manchas profundas, rabiscos, descascado ou alteração de cor. Sem a cobertura extra, a responsabilidade pelo reparo fica incerta.
E para entender o quanto isso pode ganhar dimensão, vale lembrar um caso que viralizou e foi publicado no Síndiconet.
Uma locatária pintou o apartamento antes de devolver as chaves e achou que estava tudo certo: limpo, organizado, pronto para encerrar o contrato. Mas o proprietário e a imobiliária discordaram.
Pediram R$ 12 mil para refazer tudo e alegaram que a pintura não estava dentro do padrão esperado. Sentindo-se injustiçada, a inquilina gravou um vídeo para mostrar as paredes recém-pintadas e, em um ato de revolta, riscou o apartamento inteiro.
É em momentos assim que o seguro fiança aluguel pode ser muito útil. Isto é, quando a pintura está dentro da cobertura, o proprietário aciona o seguro, recebe a indenização e evita aquele desgaste emocional que ninguém quer enfrentar.
Quais as responsabilidades do locador e do locatário?
O locador precisa entregar o imóvel em boas condições, garantir uso pacífico, manter estrutura, responder por vícios anteriores, pagar despesas extraordinárias e fornecer recibos.
Já o locatário deve usar o imóvel conforme o contrato, pagar aluguel e encargos, conservar o espaço, comunicar danos e devolvê-lo como recebeu, salvo desgaste natural.
Para entender melhor, detalhamos cada uma das principais responsabilidades do locador e locatário, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Confira!
Locador
Quando cada lado cumpre o que deve, a relação flui com menos conflitos, menos surpresas e mais previsibilidade. Veja o que o locador deve fazer.
Entregar o imóvel em boas condições de uso
O proprietário deve disponibilizar o imóvel em estado adequado para moradia ou operação comercial, com instalações funcionando, pintura apropriada, estrutura segura e sem riscos ao ocupante.
Garantir posse pacífica
Durante o contrato, o locador deve assegurar que o inquilino faça uso do imóvel sem interrupções indevidas. Assim, garante tranquilidade e privacidade, sem invasões, cobranças abusivas ou interferência indevida no espaço locado.
Responder por vícios e defeitos anteriores à locação
Se o imóvel já apresenta infiltrações, problemas estruturais, falhas elétricas ou hidráulicas antes da entrada do inquilino, a responsabilidade de resolução é do locador. Esses reparos não podem ser repassados ao locatário.
Realizar reformas estruturais quando necessário
Problemas maiores (como telhado comprometido, vazamentos recorrentes ou manutenção que exige quebra de parede) devem ser resolvidos pelo proprietário. O locatário responde apenas por pequenos reparos de uso.
Pagar impostos e despesas extraordinárias de condomínio
Salvo previsão em contrário no contrato, cabe ao locador arcar com IPTU e despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais, substituição de equipamentos ou melhorias no prédio.
Fornecer recibos e comprovantes de pagamento
Sempre que receber valores relacionados à locação, o proprietário deve emitir recibos para garantir formalização e segurança nas transações. É uma proteção para ambas as partes.
Locatário
A seguir, você confere os principais deveres do locatário.
Usar o imóvel conforme a finalidade contratual
Se o contrato é residencial, o imóvel não deve ser transformado em comércio sem autorização. A regra vale também para imóveis comerciais que não podem ser habitados ou alterados sem acordo formal.
Pagar aluguel e encargos em dia
O inquilino deve manter os pagamentos mensais em dia, como luz, água, gás e condomínio, quando previsto. Atrasos podem resultar em multa, cobrança judicial e até despejo.
Zelar pela conservação do imóvel
Pequenos reparos e manutenção cotidiana são responsabilidade do locatário. Por exemplo, trocar lâmpadas, desentupir ralos, consertar torneiras e manter o ambiente limpo e preservado.
Comunicar imediatamente qualquer dano estrutural
Se surgir infiltração, rachadura, curtos elétricos ou defeitos que fogem ao seu controle, o inquilino deve avisar o proprietário. O silêncio pode agravar o problema e transformar responsabilidade em custo maior no futuro.
Devolver o imóvel no estado em que recebeu
A entrega deve respeitar a vistoria inicial, com exceção do desgaste natural pelo uso. Por exemplo, tinta desbotada pelo tempo não é dano, já descascado e rabiscos, sim.
Cumprir regras do condomínio
Se o imóvel faz parte de um edifício ou conjunto, o inquilino deve seguir normas internas, horários de mudança, barulho, animais, áreas comuns e demais regulamentos.
Vistoria inicial e final do imóvel: como funciona e relação com a pintura?
A vistoria inicial registra o estado do imóvel na entrada, com fotos e descrição das paredes, estrutura e pintura.
Na vistoria final, tudo é comparado. Se houver danos além do desgaste natural, o locatário pode ser responsabilizado ou acionado via seguro fiança, caso haja cobertura para pintura.
Saiba mais!
Vistoria inicial
É o “antes” que determina o que será cobrado no “depois”.
Ela é feita antes do inquilino receber as chaves e serve como o documento-base para todo o período de locação. Nela são registradas fotos, descrições detalhadas das paredes, estado da pintura, piso, portas, tomadas e possíveis imperfeições já existentes.
Quanto mais completo o registro, menor o risco de discussão futura. Ou seja, essa vistoria pode para evitar injustiças na hora da devolução.
Por exemplo, se as paredes já estavam desbotadas, com pequenos riscos ou com pintura antiga, isso precisa constar no laudo para que o inquilino não seja cobrado por algo que já existia.
Vistoria final
A vistoria final é o que confirma se existe dano real ou apenas desgaste natural. Esse procedimento acontece quando o contrato termina e o imóvel está sendo devolvido.
Assim, tudo registrado no início é comparado com o estado atual, especialmente a pintura, já que é o item mais visível e mais sujeito a desgaste ao longo do uso.
Se a deterioração for natural (amarelado pelo tempo, leve perda de cor), a cobrança não deve ocorrer. Mas se houver rabiscos, manchas profundas, alteração de cor, furos grandes ou descascados, isso pode ser enquadrado como dano.
Logo, o locatário pode ser responsabilizado financeiramente ou ter o valor coberto pelo seguro fiança, caso tenha contratado a cobertura específica de pintura.
Contrato de aluguel e cláusulas de conservação: como funciona?
O contrato de aluguel define regras de uso e conservação do imóvel, inclusive quem paga pela pintura na devolução.
Nele podem constar obrigações do inquilino, exigência de pintura final ou cobertura via seguro-fiança. Se a cláusula não existir, prevalece o desgaste natural sem cobrança automática.
Detalhamos abaixo as principais informações que esse documento deve ter. Acompanhe!
Cláusula de devolução do imóvel
Essa é a cláusula-chave quando o assunto é pintura. Ela determina em que condição o imóvel deve ser entregue ao final do contrato. Alguns contratos exigem que o inquilino devolva nas mesmas condições do início. Outros permitem considerar o desgaste natural.
Se esse item não estiver claro, abre espaço para conflito, cobrança indevida e interpretações diferentes. Quanto mais objetivo for o texto, menor o risco de discussão na saída.
Regras de pintura na entrega
Aqui tende a ocorrer muitos dos desentendimentos. O contrato pode prever que o imóvel seja devolvido pintado, que a pintura só será exigida em caso de dano ou que o laudo de entrada é o parâmetro oficial de comparação.
Se o documento não mencionar pintura, prevalece a regra do desgaste natural. Ou seja, pintura desbotada pelo tempo não é cobrança automática. Esse tópico precisa ser claro, direto e bem escrito para evitar confusões.
Cobertura via seguro fiança
Quando o contrato prevê cobertura de pintura pelo seguro fiança, se houver manchas, descascado, alteração de cor ou dano além do uso normal, a seguradora pode arcar com o reparo, e não o inquilino diretamente.
Esse ponto precisa estar escrito com precisão para evitar que o proprietário dependa apenas da cobrança direta ao locatário.
Responsabilidades de conservação
Esta cláusula separa o que é manutenção estrutural e o que é uso cotidiano para evitar injustiças. Em geral:
- pequenos reparos e manutenção são de responsabilidade do locatário;
- estrutura, infiltração antiga, vícios anteriores ficam na responsabilidade do locador.
Quando esse tópico é claro, o contrato evita cobranças indevidas e torna a devolução do imóvel mais justa para ambos os lados.
Vistoria inicial e final como prova documental
Toda cláusula só funciona se houver prova. Por isso, o contrato deve prever vistoria com registro fotográfico detalhado de paredes, pintura e condições gerais.
Na saída, tudo é comparado com o laudo inicial. Sem esse respaldo, qualquer cobrança fica frágil.
Consequências por descumprimento
Quando o contrato prevê multa, retenção de garantia ou acionamento do seguro em caso de danos, cada parte sabe exatamente o que esperar. Essa medida reduz discussões e dá segurança jurídica ao proprietário.
O ideal é que o texto indique valores, condições e quando o seguro-fiança entra como forma de indenização.
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A pergunta que iniciou tudo tem uma resposta: sim, o seguro fiança cobre pintura, desde que essa cobertura conste na apólice e o dano vá além do desgaste natural.
Dessa maneira, a devolução vira um processo previsível e sem prejuízo.
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