Até algum tempo atrás, para alugar um imóvel era indispensável ter um fiador, uma pessoa que também assinava o contrato de locação, responsabilizando-se pela dívida, caso o locatário não cumprisse com as suas obrigações. No entanto, ao longo do tempo, surgiram outros tipos de garantias para o locador — e a principal é o seguro fiança locatícia.
De fato, a apólice desse seguro vem sendo cada vez mais utilizada como fiança locatícia, a fim de garantir contratos de aluguel de imóveis residenciais ou comerciais. É uma ótima ferramenta para quem não tem uma pessoa para assinar como fiadora (ou não deseja ter o constrangimento de fazer um pedido do tipo para alguém).
Contudo, o seguro também vem conquistando espaço nesse âmbito, porque tem inúmeras vantagens, tanto para quem vai alugar — locatário ou inquilino — quanto para quem está alugando o seu imóvel — locador.
Neste artigo, explicaremos como funciona o seguro fiança locatícia, quais são as suas coberturas, os riscos excluídos e porque cada vez mais pessoas estão optando por essa modalidade de garantia nesses contextos. Vem conosco para saber tudo sobre o tema!
O que é seguro fiança locatícia?
Trata-se de uma garantia destinada à utilização em contratos de locação, ou seja, uma ferramenta que assegura ao locador receber o valor do aluguel, caso o locatário deixe de cumprir com a obrigação.
Segundo a Superintendência de Seguros Privados (Susep), essa apólice “destina-se a garantir o pagamento de indenização ao segurado pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice”.
Logo, esse tipo de seguro substitui a figura do fiador ou a caução locatícia, garantindo por meio da apólice o pagamento do aluguel definido no contrato de locação. É esse documento que estabelece direitos e deveres envolvendo o uso do imóvel e os envolvidos — o proprietário e a pessoa que vai utilizá-lo.
Sobre a fiança locatícia
Ocorre que o locador precisa de uma garantia de que o inquilino pagará o valor de aluguel acordado, por isso, existe a fiança locatícia, que minimiza os riscos e impactos de uma possível inadimplência e pode ser feita de diferentes formas:
- Fiador: por meio de uma pessoa que assina o contrato com tal, assumindo a responsabilidade pela dívida em igualdade de condições com o devedor principal;
- Caução locatícia: depósito antecipado de até três meses de aluguel;
- Seguro fiança locatícia: uma seguradora assume a responsabilidade de indenizar o locador, caso o locatário não pague o aluguel conforme o acordado.
Sendo assim, o seguro é uma das modalidades previstas na Lei do Inquilinato, que determina que no contrato o locador pode exigir as modalidades de garantia que acabamos de mencionar ou, ainda, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cabe destacar também que é vedada mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato.
Como funciona o seguro fiança para locação de imóvel?
De modo bem sucinto, o seguro fiança locatícia funciona da seguinte forma: em caso de inadimplência do inquilino, ou seja, se ele não pagar o valor combinado em contrato, a apólice garantirá ao proprietário uma indenização.
O seu funcionamento é regido pela Circular Susep Nº 671, de 01 de agosto de 2022, que estabelece regras e critérios para a elaboração e a comercialização de planos de seguro do ramo de fiança locatícia.
Em primeiro lugar, vale esclarecer que, nesses casos, o segurado e beneficiário é o locador e proprietário do imóvel e o contratante será o locatário. Além disso, o seguro fiança locatícia oferecido por diferentes companhias seguradoras pode contemplar as diferentes obrigações do locador, como aluguel, condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás e até danos ao imóvel.
Ainda, o seguro é um contrato acessório ao contrato de locação e, assim sendo, deve respeitar as suas cláusulas, além da legislação referente ao aluguel. Por fim, também cabe mencionar que nesse tipo de apólice existe a expectativa de sinistro — período entre a primeira inadimplência e a efetiva caracterização do sinistro.
Quais as vantagens do seguro fiança locatícia para o locatário?
Para o locatário, o seguro fiança locatícia tem muitas vantagens, a começar pelo fato de não precisar pedir um favor para um parente ou amigo. Fazer esse pedido pode ser, muitas vezes, um constrangimento, afinal, não se trata de um simples “favor”, não é mesmo?
Ademais, também não é nada fácil encontrar uma pessoa com todas as características exigidas em um fiador (bens e imóveis em determinados locais e de determinados valores etc.). Certamente, é muito mais descomplicado fazer um seguro fiança, além de trazer mais independência ao locatário.
Outro ponto a favor e muito importante é que o seguro não compromete as reservas financeiras como o depósito caução, que imobiliza um valor bem alto.
Quais as vantagens do seguro fiança locatícia para o proprietário?
O locador certamente conta com a vantagem de ter a segurança de que receberá o valor do aluguel mesmo em caso de inadimplência. Além disso, é muito mais simples e rápido conseguir receber o valor de uma seguradora do que ter que cobrar um fiador.
Ainda, vale destacar que o proprietário tem suporte da seguradora nos termos da apólice e pode contar com coberturas adicionais que significam menos dor de cabeça e preocupações.
O que cobre o seguro fiança de aluguel?
Conforme determinado pela Susep, a cobertura de falta de pagamento de aluguéis é a cobertura básica do plano de seguro fiança locatícia, sendo, por isso, de contratação obrigatória.
No entanto, a apólice pode cobrir também outras obrigações do inquilino, mas essas despesas previstas no contrato de locação devem ser incluídas como coberturas adicionais. Isso pode abranger encargos, tributos, contas de luz, água e gás e, ainda, danos ao imóvel.
Além disso, o seguro fiança também pode oferecer outros benefícios não obrigatórios. Estes estão relacionados às assistências para o imóvel, como serviços de eletricista, encanador ou chaveiro. Contudo, a contratação das coberturas adicionais e dos benefícios depende sempre do plano contratado — evidentemente, quanto mais ampla a cobertura, mais alto o valor do prêmio.
Veja alguns exemplos de coberturas adicionais do seguro fiança:
- Multa por rescisão;
- Danos ao imóvel;
- Pintura interna e/ou externa;
- Fundo de promoção e propaganda;
- Encargos legais;
- Encargos com ar-condicionado.
Quais os riscos excluídos do seguro fiança locatícia?
Assim como outras modalidades de seguro, além de ter coberturas, o seguro fiança locatícia também tem riscos excluídos, ou seja, danos ou prejuízos que não são cobertos, conforme previsto na apólice.
Entre os riscos não aceitos na cobertura básica de um seguro desse tipo, costumam estar:
- Creches;
- Estabelecimentos de saúde e de ensino;
- Asilos;
- Sindicatos;
- Associações culturais, religiosas, recreativas, esportivas;
- Habitações coletivas;
- Aluguéis ou encargos rejeitados pelo locatário por estarem em desacordo com o contrato e/ou com a lei;
- Imóveis pertencentes à União, estados, municípios e suas autarquias e fundações;
- Deterioração do imóvel pelo uso normal e desvalorização por qualquer motivo;
- Incapacidade de pagamento de aluguel decorrente de atos do poder público que atinjam o imóvel, fenômenos da natureza e radiações ionizantes, contaminações nucleares, quando esses eventos adquirirem características de catástrofe;
- Retenção do imóvel pelo inquilino para execução de benfeitorias;
- Aluguel de vagas de estacionamento;
- Aluguel de espaço para publicidade;
- Aluguel de apart-hotéis, hotéis-residência e similares;
- Aluguel por temporada ou leasing;
- Taxas e despesas de administração imobiliária ou intermediação, a não ser que estejam incorporadas ao valor do aluguel declarado na apólice, o que deve ser comprovado no contrato de locação;
- Despesas extraordinárias de condomínio, a não ser que essa cobertura tenha sido contratada;
- Aluguel decorrente de relação de emprego, sublocação, mesmo com consentimento do proprietário do imóvel;
- Cessão ou empréstimo do imóvel alugado, total ou parcialmente, mesmo com a concordância do proprietário;
- Multas contratuais, a não ser que tenha sido contratada cobertura específica;
- Alterações no contrato de locação, feitas sem autorização da seguradora e que podem aumentar o prejuízo;
- Danos morais;
- Despesas com restauração artística, de decoração, de pinturas ou gravações em vidros, portas, paredes ou muros;
- Lucros cessantes ou outros prejuízos indiretos, ainda que resultantes de um dos riscos cobertos;
- Indenização a terceiros por perdas ou danos em consequência de um dos riscos cobertos;
- Danos nas redes hidráulica ou elétrica, cuja manutenção seja de responsabilidade das concessionárias de serviços públicos ou, no caso de condomínios, do administrador legal;
- Danos nas redes hidráulica ou elétrica ou telhados, cuja construção se encontra fora das especificações e normas técnicas exigidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
- Danos físicos em imóveis tombados pelo patrimônio histórico, inclusive a pintura.
Como fazer um seguro fiança e o que é necessário?
A contratação do seguro fiança locatícia é feita em comum acordo entre o locador e o locatário, que devem buscar uma corretora de seguros para solicitar a cotação. Além de auxiliar na análise das necessidades, ela ajuda na escolha da seguradora mais adequada.
Via de regra, os documentos solicitados para a contratação são os seguintes:
- Documento de identificação com foto;
- CPF;
- Comprovante de residência;
- Comprovante de renda;
- Declaração de Imposto de Renda.
No caso de locador pessoa jurídica, são solicitados os documentos dos sócios e o contrato social.
O que precisa para ser aprovado no seguro fiança locatícia?
As seguradoras têm regras específicas de aprovação, mas, geralmente, a comprovação de uma renda mínima é comum a todas elas. O valor depende da companhia, mas costuma ser de três a quatro vezes o valor do aluguel, podendo-se somar as rendas das pessoas que vão residir no imóvel.
Qual é o valor do seguro fiança locatícia?
O seguro fiança locatícia evidentemente tem um custo e adiciona um valor extra ao aluguel, que seria o valor do prêmio que precisa ser pago à seguradora. O locatário é o responsável pelo pagamento desse montante, normalmente realizado em periodicidade mensal.
Ainda, o valor do prêmio varia conforme os diferentes fatores, podendo chegar ao equivalente à quantia de um aluguel e meio ao ano. Abaixo, listamos as variantes que determinam quanto custa o seguro fiança locatícia:
- Regras de precificação da seguradora;
- Perfil de risco do locatário;
- Características do imóvel (localização, tipo etc.);
- Valor do aluguel;
- Coberturas adicionais.
A boa notícia é que, nos últimos anos, muitas seguradoras entraram nesse mercado, que está cada vez mais competitivo, o que resulta em mais opções de escolha e valores mais atrativos.
Assim, se o inquilino não pagar o prêmio acordado, a seguradora informa o locador, que pode fazer os pagamentos para não perder a cobertura do seguro.
Quais seguradoras fazem seguro fiança locatícia?
Muitas seguradoras trabalham com essa modalidade no mercado brasileiro. Veja algumas dessas companhias:
- Porto Seguro;
- Tokio Marine;
- Fator Seguradora;
- Too Seguros;
- MAG Seguros;
- MAPFRE Seguros;
- Bradesco Seguros;
- Zurich;
- Liberty.
Dúvidas frequentes sobre seguro fiança locatícia
Confira as respostas para algumas das principais dúvidas em relação ao seguro fiança locatícia.
Quem faz o seguro fiança locatícia?
A contratação e o pagamento do seguro fiança são, segundo a Lei do Inquilinato, de responsabilidade do locatário. Contudo, é fundamental que o locador esteja de acordo com a contratação.
Seguro fiança locatícia é devolvido ao final do contrato?
Não, o seguro fiança não é devolvido após o final do contrato. O valor só é devolvido pela seguradora em caso de quebra do contrato de locação, que acontece quando o locatário decide sair antes do prazo definido no contrato.
Quantos meses de aluguel o seguro fiança cobre?
O prazo do seguro fiança é o mesmo da locação do imóvel. Assim, se o aluguel for prorrogado por tempo indeterminado, é preciso que a seguradora faça uma nova análise do risco e aceite novamente a proposta. Caso contrário, a cobertura da apólice não terá validade.
Quanto tempo demora a análise do seguro fiança?
Depende da seguradora, mas, atualmente, com a possibilidade de cotação online, costuma ser tudo muito rápido.
Quando posso usar o seguro fiança locatícia?
O seguro fiança pode ser utilizado em contratos de aluguel de imóveis residenciais ou comerciais com a concordância do locador.
Seguro fiança locatícia para negativados: quem tem nome sujo consegue fazer?
Não existe restrição nesse sentido para a contratação do seguro fiança. Mas, como mencionamos, é praxe que as seguradoras exijam comprovativo de renda, portanto, embora possa até estar com o nome em registros de órgãos de proteção de crédito, será necessário comprovar renda.
Como funciona o sinistro no seguro fiança?
O sinistro no seguro fiança é caracterizado pela decretação de despejo do inquilino, o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves. Além disso, depois que o locador for indenizado pela seguradora, o locatário fica obrigado a ressarcir os valores à companhia seguradora.
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