Apesar da pandemia, mais de 4 milhões de empresas foram abertas no Brasil, em 2021, de acordo com um boletim do Ministério da Economia no Mapa de Empresas. Embora muitas delas hoje adotem a modalidade remota, outras ainda precisam de um espaço físico e, na hora de alugar esse espaço comercial, contratar uma fiança empresarial é indispensável.
Em resumo, a fiança empresarial é uma solução de garantia para alugar um espaço comercial sem um fiador. Diferentemente daquele formato tradicional com fiador, na fiança empresarial o locatário contrata este seguro junto a uma seguradora ou banco, como se estivesse pagando para que ela seja sua fiadora – atendendo às exigências para a contratação.
Neste conteúdo, reunimos as principais informações para você ficar por dentro da fiança empresarial, entender o seu funcionamento e os tipos oferecidos no mercado. Confira!
O que é fiança empresarial?
Embora muitos ainda torçam o nariz quando ouvem falar em “fiança”, trata-se de uma garantia que assegura direitos e obrigações entre um locador e um locatário. Assim, essa garantia prevista na Lei do Inquilinato possibilita que inquilinos aluguem estabelecimentos sem um fiador, oferecendo ainda segurança ao proprietário em relação aos pagamentos dos aluguéis.
Além de substituir o fiador ou um depósito, a fiança empresarial pode oferecer ainda outras garantias extras, como para danos ao imóvel, reparação, entre outros – a depender dos benefícios oferecidos pela modalidade de fiança escolhida. Agora, acompanhe o funcionamento da fiança empresarial!
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Como funciona a fiança empresarial?
A fiança empresarial é uma garantia entre três partes: locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador – que pode ser uma pessoa física, jurídica, seguradora ou banco. A parte responsável por negociar e estabelecer a fiança é o inquilino, assegurando que irá cumprir com suas obrigações estabelecidas no contrato de aluguel.
Em caso de não cumprimento, para que o proprietário do imóvel não seja prejudicado, a parte fiadora arca com essas consequências, conforme anteriormente estabelecido.
Para entender como funciona a fiança empresarial, é importante saber que existem diferentes modalidades, cujas regras, deveres e direitos podem variar. Portanto, a seguir você vai conferir um tópico que trata de cada uma delas.
Quais são os tipos de fiança, de acordo com a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato, de 1991, trouxe mais clareza nas relações de locação de imóveis e facilitou a vida de quem deseja atuar corretamente nesse segmento, dispondo “sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”. Já a Circular SUSEP Nº. 587 de 2019, por sua vez, visa “estabelecer as regras e critérios para a elaboração e a comercialização de planos de seguro do ramo Fiança Locatícia”.
Assim, com base na Lei e na Circular vigentes, nós elencamos para você os principais tipos de fiança empresarial para locação de imóveis. Continue acompanhando!
Depósito caução
A fiança empresarial de depósito caução pode ser ofertada em bens móveis, bens imóveis, em dinheiro ou em títulos e ações.
- Bens móveis: Para esta garantia, o contrato precisa ser registrado em cartório de títulos e documentos e o locador deve preferencialmente ficar sobre posse desse bem móvel até o final do contrato;
- Bens imóveis: O locatário ou o terceiro oferta um bem imóvel (que pode estar localizado em local diverso da locação) para garantir o contrato, e esse terceiro assina como caucionante. A menos que as partes concordem na substituição da garantia, o bem não pode ser vendido durante a vigência do contrato;
- Dinheiro: O valor deve equivaler a, no máximo, três vezes o valor do aluguel e deve ser depositado em uma conta poupança conjunta no nome do locador e do locatário do imóvel. Ao final da vigência do contrato de locação, o valor é devolvido ao locatário, sendo acrescidos todos os rendimentos;
- Títulos e ações: É o tipo de caução menos comum e aqui o contrato também deve ser registrado em cartório de títulos e documentos. A garantia deve ser substituída em trinta dias, em caso de falência, liquidação ou concordata da sociedade.
Título de capitalização
Com a finalidade de ser a garantia de um contrato de aluguel, o título de capitalização é uma opção cujos títulos emitidos possuem prazos que chegam a 12, 15 e 30 meses. Assim como no caução, o valor da garantia é devolvido ao final do contrato e, caso o inquilino não saque o valor no vencimento, ele é renovado por igual período.
Esta modalidade de fiança empresarial é vantajosa ao inquilino por não depender do fiador, haver agilidade e resgate do valor do final do contrato. No entanto, apesar do resgate, o título exige capital disponível, uma vez que o pagamento do valor equivalente aos meses do pacote precisa ser pago à vista. Este último ponto é uma desvantagem da modalidade.
Fiança
O mais tradicional tipo de fiança que todos nós já conhecemos é a fiança, onde uma pessoa física ou jurídica assume a responsabilidade de uma eventual dívida na locação. Esse tipo de fiança não gera nenhum tipo de custo nem ao inquilino como também ao fiador, e ele precisa obedecer a algumas exigências para ser utilizado como garantia:
- Ter o nome limpo;
- Possuir renda líquida superior a 3 vezes o aluguel mais os encargos da locação;
- Possuir um imóvel registrado em seu nome, sem restrições;
- Assumir as obrigações como terceiro no contrato locatício.
O próprio inquilino, pessoas menores de 21 anos ou cônjuges não autorizados ficam impedidos de ser um fiador. No caso deste último, isso se dá pelo fato de que, para que o processo possa seguir, o companheiro(a) da pessoa solicitada também precisa assinar o contrato.
Seguro fiança
O seguro fiança é a contratação de uma apólice através de uma seguradora, que vai garantir o contrato de aluguel em caso de inadimplência do locatário. Dessa forma, ela paga ao locador os débitos em aberto e, depois, cobra os valores do locatário.
A apólice de seguro fiança empresarial normalmente é contratada pelo inquilino, embora também possa ser contratada pelo locador. Trata-se da modalidade mais utilizada hoje e se mostra muito vantajosa pelo fato de o inquilino não precisar passar pelo constrangimento de pedir para que alguém seja o seu fiador.
Funciona assim; o locatário (inquilino) procura a corretora de seguros e paga a apólice – cujo valor pode girar em torno de 1 e meio a 2 aluguéis – dependendo das coberturas. A apólice (contrato de seguro) é emitida pela seguradora e deve ter a mesma vigência do contrato de locação do imóvel.
Assim como acontece no seguro residencial ou automotivo, o valor não retorna para o locatário ao final do contrato, portanto, o custo pode ser mais oneroso. Porém, o seguro fiança empresarial possui a vantagem de garantir tudo aquilo que o inquilino assegurou no contrato: pagamento do aluguel, despesa de luz, gás, água, taxa de condomínio e IPTU, danos ao imóvel e multas.
Quando a fiança empresarial pode ser contratada?
Se você está planejando abrir um novo negócio físico, já pode considerar a contratação da fiança empresarial como uma garantia ao proprietário – e a você mesmo.
É comum que as imobiliárias e proprietários de imóveis façam a imposição de uma série de exigências em contrato de locação – e a garantia de fiança empresarial é uma delas. Assim, a leitura cuidadosa e atenta do contrato é importante, porque é nessa parte da negociação com o locador que você vai precisar ir atrás de uma fiança mais apropriada.
Quais as vantagens e desvantagens do seguro fiança empresarial?
O seguro fiança empresarial já começou a se popularizar. Em 2020, sua arrecadação – considerando imóveis de locação em geral – cresceu 76%. Acredita-se que o crescimento se deu em razão da nova regra da SUSEP, que determinou que o prazo da apólice deve seguir o mesmo do contrato locatício. Antes, eram emitidas com o prazo de 12 meses.
Para compreender um pouco sobre a popularização deste seguro, trouxemos as principais vantagens e desvantagens da modalidade de garantia para o proprietário e inquilino.
Para o proprietário
O proprietário obtém segurança com o seguro fiança empresarial, mitigando prejuízos decorrentes de inadimplência do aluguel, IPTU, água e luz, danos ao imóvel, entre outros. Além disso, também pode ampliar seus benefícios, com garantias adicionais, sendo uma contratação ágil, prática e tranquila por parte do inquilino – fazendo toda a negociação andar mais rapidamente.
Para o inquilino
A primeira vantagem é evitar o constrangimento de correr atrás de um fiador. Sobretudo quando falamos de empresários iniciantes, fica difícil ter a quem recorrer e a experiência pode se tornar muito frustrante. Outro benefício é não precisar desembolsar um valor à vista, podendo usufruir do parcelamento sem juros oferecido pelas seguradoras.
Como o seguro fiança empresarial é emitido por uma seguradora, a impossibilidade de resgatar o valor ao final do contrato pode ser uma desvantagem. Ademais, além da seguradora exigir comprovação de renda, também poderá não aprovar o seguro em razão de pendências no nome do inquilino.
No fim do dia, as desvantagens do seguro são pequenas se colocadas ao lado dos benefícios. Se você deseja conhecer mais sobre esta modalidade, acompanhe o finalzinho deste post!
Como contratar a melhor fiança empresarial?
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