Seguro Garantia Imobiliário: O que é, como funciona e dicas para contratar

Você já ouviu falar sobre a permuta imobiliária? Esta é uma prática comum no setor imobiliário, relacionada à troca de propriedades. 

Por mais vantajoso que o procedimento pareça ser, já pensou nos riscos que podem estar relacionados? 

Imagine que você cedeu seu terreno para uma construtora e não recebeu a unidade do apartamento nas condições combinadas. 

Em situações como essas, o seguro garantia imobiliário pode ser acionado, podendo assegurar que as condições combinadas serão cumpridas e o proprietário do terreno não sairá no prejuízo em acordos como esse. 

Neste artigo, você vai conferir tudo o que precisa saber sobre o seguro garantia imobiliário, também chamado de seguro garantia permuta imobiliária, incluindo como funciona, coberturas, vantagens e muito mais. 

O que é o Seguro Garantia Imobiliário?

O seguro garantia imobiliário é uma modalidade de garantia voltada para negociações no setor, mais especificamente as que envolvem permuta imobiliária. 

A permuta imobiliária nada mais é do que um tipo de negociação na qual as partes envolvidas trocam propriedades. 

Esse tipo de acordo é previsto pelo Código Civil, mas é importante saber que tudo deve ser feito de forma legalizada e seguindo uma série de condutas, como a ocorrência de um contrato formal e o registro dos imóveis relacionados. 

Nesse sentido, estratégias de mitigação de riscos também são comuns, afinal, nenhuma das partes deseja sair no prejuízo em negociações. 

Por isso, é comum que o dono da propriedade exija a apresentação de uma garantia por parte da construtora. O objetivo é assegurar que as condições combinadas por meio do contrato sejam devidamente cumpridas. 

O seguro garantia imobiliário também pode ser chamado de seguro garantia permuta imobiliária. Além disso, é importante não confundir o termo com o seguro fiança locatícia. 

Embora ambos sejam seguros voltados para o setor imobiliário, a proposta é bem diferente. 

O seguro garantia imobiliário é voltado para assegurar o cumprimento das condições acordadas em uma permuta imobiliária. Enquanto isso, o seguro fiança locatícia é voltado para contratos de aluguel, garantindo que o proprietário do imóvel não sairá no prejuízo em casos de inadimplência do inquilino. 

Como funciona o Seguro Garantia Imobiliário? 

O seguro garantia imobiliário funciona como uma garantia em contratos de permuta, de modo que, caso o combinado não seja cumprido, a parte segurada pode ser indenizada. 

Vamos entender como funciona na prática? 

Imagine que um proprietário de um terreno decidiu fazer uma negociação a partir de uma permuta imobiliária. Nesse caso, ele cedeu um terreno para uma construtora, que prometeu entregar três apartamentos após a conclusão. 

Mas como garantir que o proprietário realmente vai receber esses imóveis? 

Primeiro, é importante que tudo esteja devidamente legalizado, incluindo a realização de um contrato. Além disso, também é possível que o proprietário exija a apresentação de um seguro garantia. 

A construtora, portanto, deve contratar a apólice, que serve como uma garantia de que cumprirá o combinado. 

Contudo, é possível que o acordo não seja cumprido e a obra seja abandonada. 

A seguradora responsável, nesse caso, se compromete em indenizar o proprietário, que é o segurado desta apólice. 

Para que serve o seguro garantia imobiliário?

O seguro garantia imobiliário serve como um mecanismo para proteger os interesses de todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária.  

Para o contratante, o seguro garante que, se a empresa contratada não cumprir suas obrigações conforme acordado, a seguradora intervirá e honrará o contrato em seu lugar. Isso evita prejuízos financeiros e atrasos indesejados em projetos, permitindo que o contratante alcance seus objetivos sem preocupações excessivas.

Por outro lado, a empresa executora do empreendimento também se beneficia significativamente com o seguro garantia imobiliário. Em vez de utilizar recursos financeiros e bens como caução, ela pode empregar esses ativos em outros investimentos ou no crescimento dos negócios. 

Isso confere maior flexibilidade financeira e agilidade nas operações, contribuindo para o seu sucesso no mercado.

Para quem é indicado? 

O seguro garantia imobiliário é indicado para partes envolvidas em negociações de permuta imobiliário, incluindo: 

• Proprietários de terreno que cedem o espaço em troca de imóveis; 
• Incorporadoras e construtoras;
• Investidores desses imóveis. 

Vale destacar que essas partes não necessariamente desempenham a mesma função em um contrato de seguro garantia. E uma delas é protegida, enquanto a outra paga o prêmio. 

Por isso, é fundamental entendermos a dinâmica das partes envolvidas no seguro garantia permuta imobiliária: 

Partes envolvidas no Seguro Garantia Imobiliário 

As partes envolvidas nesta modalidade são bem semelhantes aos outros tipos de seguro garantia. 

No seguro garantia imobiliário, também temos uma estrutura de tomador, segurado e seguradora. 

A partir disso, cada parte representa a seguinte figura e função: 

Tomador 

No caso do seguro garantia permuta imobiliária, o tomador é a parte que contrata a apólice, sendo também a pessoa jurídica que se compromete em fazer a obra combinada no contrato. 

Ou seja, o tomador geralmente é a construtora ou incorporadora responsável pela obra e quem também deve contratar o seguro e pagar o prêmio. 

Segurado 

O segurado é a parte protegida pela apólice, de modo que será indenizada caso ocorra algum sinistro. No seguro garantia imobiliário, estamos falando do dono do terreno que cede o espaço para a construtora. 

Vale lembrar que o segurado é garantido pela apólice, mas não é o responsável pelo seu pagamento. 

Seguradora 

A seguradora é a pessoa jurídica responsável por emitir o seguro e assumir os riscos de modo a garantir a indenização ao segurado caso o acordo não seja feito dentro das condições previstas. 

Esta empresa deve atuar de forma legal, estando autorizada pela Susep (Superintendência de Seguros Privados). 

Tipos de Seguro Garantia no mercado imobiliário

No mercado imobiliário, o seguro garantia é uma ferramenta versátil que oferece duas principais modalidades para atender às necessidades específicas de cada negociação. 

Adquirente Final

Garante a entrega da unidade autônoma adquirida em planta, dentro do prazo estabelecido e conforme a planta do projeto. O usuário final compra a unidade na planta, a construtora executa a obra e entrega a unidade.

Neste caso, o valor da importância segurada se dá pelo valor da unidade adquirida na planta (valor de construção ou de venda), ou 100% da soma do valor de todas as unidades (custo de construção), no caso de uma apólice guarda-chuva.

Permuta Imobiliário

O seguro garantia permuta imobiliário é responsável por garantir a entrega das unidades autônomas prometidas como forma de pagamento à compra do terreno, dentro dos prazos estabelecidos e conforme a planta do projeto. A incorporadora, neste caso, compra o terreno, constrói o empreendimento no mesmo e paga o valor do terreno ao antigo dono com unidades do empreendimento em questão.

A importância segurada se dá ao valor do terreno, que deve ser equivalente ao valor das unidades prometidas em permuta.

Quais são as coberturas do Seguro Garantia Imobiliária? 

Sabendo que o seguro garantia imobiliária é uma forma de assegurar o cumprimento da negociação nas condições estabelecidas, o seguro costuma cobrir: 

Inadimplemento do tomador

Garante a indenização por prejuízos causados ao segurado caso o tomador (normalmente o incorporador ou construtor) não cumpra as obrigações assumidas no contrato de permuta.

Obrigações relativas à construção de edificações

Cobre o descumprimento das obrigações do tomador relacionadas à construção das edificações ou conjunto de edificações que foram objeto da permuta.

Entrega das unidades autônomas permutadas

Assegura o cumprimento do contrato no que se refere à entrega das unidades autônomas permutadas, conforme estabelecido em contrato.

Conformidade com o projeto aprovado

A indenização está condicionada ao cumprimento do projeto aprovado junto à prefeitura ou órgão competente, garantindo que a construção ocorra conforme o que foi licenciado.

Indenização até o valor da apólice

A cobertura é limitada ao valor fixado na apólice, protegendo o segurado até esse teto em caso de inadimplemento.

Riscos excluídos

Quanto aos principais riscos excluídos do seguro garantia imobiliário, estão: 

• Perdas por lucros cessantes, ganhos esperados ou prejuízos indiretos;
• Responsabilidades civis, condenações por danos morais, punitivos ou exemplares;
• Dívidas fiscais, tributárias, judiciais, trabalhistas ou previdenciárias;
• Custas de processos, honorários de advogados e demais despesas jurídicas;
• Multas por atraso ou penalidades contratuais;
• Gastos com obtenção de licenças, alvarás, registros, habite-se, regularização do imóvel ou da documentação das unidades, salvo se configurado sinistro;
• Perdas cobertas por outros tipos de seguros (ex: engenharia, roubo, vida, etc.);
• Danos ou perdas de dados eletrônicos por qualquer motivo, incluindo vírus, falhas, corrupção ou ataques cibernéticos;
• Fenômenos da natureza como terremotos, tsunamis, erupções vulcânicas, furacões, etc;
• Guerras, invasões, rebeliões, greves, motins e eventos similares;
• Ações do governo como confisco, nacionalização ou destruição ordenada;
• Atos de terrorismo reconhecidos como ameaça à ordem pública;
• Acidentes nucleares, contaminação radioativa ou resíduos atômicos.

Emissão e pagamento do Seguro Garantia

Vamos entender melhor como essa emissão funciona e como as partes envolvidas dividem a responsabilidade financeira.

Quem emite seguro garantia?

Uma seguradora autorizada pelos órgãos competentes, como a SUSEP (Superintendência de Seguro Privados), emite exclusivamente a apólice de seguro garantia. Essas seguradoras especializam-se em avaliar e assumir riscos, garantindo a segurança e a efetividade do seguro para todas as partes envolvidas na negociação imobiliária.

Quem paga o seguro garantia?

A empresa contratada, também conhecida como tomador do seguro, assume a responsabilidade financeira pelo pagamento do seguro garantia.

Essa empresa, ao assumir um contrato ou obrigação no mercado imobiliário, opta por adquirir o seguro para oferecer ao contratante a garantia necessária de cumprir suas responsabilidades conforme acordado.

O contratante geralmente realiza o pagamento pelo seguro por meio do prêmio do seguro, que pode ser único ou anual, dependendo das condições estabelecidas na apólice. O prêmio é calculado com base em diversos fatores, como o valor do contrato, o risco envolvido na operação e a reputação da empresa contratada.

Ao optar pelo seguro garantia, a empresa contratada escolhe uma abordagem mais vantajosa em comparação com as garantias tradicionais, como depósitos em dinheiro ou bens imóveis. 

Essa divisão de responsabilidade financeira torna o seguro garantia uma escolha inteligente e equitativa, beneficiando todas as partes envolvidas em transações imobiliárias complexas.

Qual o valor de um Seguro Garantia Imobiliário?

As seguradoras determinam o valor do seguro garantia com base em uma análise criteriosa dos elementos envolvidos na operação, garantindo que o prêmio do seguro seja justo e adequado para atender às necessidades específicas de cada projeto imobiliário.

Vamos entender como as seguradoras realizam esse cálculo e estabelecem o valor do seguro:

Como calcular o valor do seguro garantia?

Uma seguradora especializada realiza o cálculo do valor do seguro garantia, avaliando diversos fatores relacionados à operação em questão. A seguradora analisa:

• O tipo de garantia necessária;
• O valor do contrato a ser assegurado;
• O grau de risco envolvido na transação; e 
• A reputação da empresa contratada (tomador do seguro). 

Além disso, também são considerados aspectos específicos do projeto, como:

• Prazo de execução;
• Complexidade técnica; e 
• Histórico de cumprimento de contratos pela empresa contratada.

Com base nessas informações, a seguradora determina a taxa de prêmio, que representa o valor que o contratante deverá pagar pelo seguro garantia. Essa taxa é expressa como uma porcentagem do valor do contrato, podendo ser única ou anual, dependendo das condições estabelecidas na apólice.

O valor do seguro garantia pode variar significativamente de acordo com as características do projeto e o perfil da empresa contratada. Em geral, as seguradoras estabelecem a taxa de prêmio como uma porcentagem do valor do contrato, variando em média de 0,5% a 5% do montante assegurado.

No entanto, é importante ressaltar que essas taxas são apenas estimativas, e a seguradora determinará o valor final após a análise detalhada.

Diferenças fundamentais no setor de seguros

No setor imobiliário, tanto o seguro quanto a garantia desempenham papéis essenciais na proteção e na confiança das transações. Embora ambas tenham o objetivo de assegurar o cumprimento de obrigações contratuais, existem diferenças fundamentais entre essas duas abordagens. 

Qual é a diferença entre seguro e garantia no setor imobiliário?

Vamos explorar essas distinções para entender como cada uma delas contribui para um ambiente seguro e próspero no mercado imobiliário.

O seguro é uma modalidade em que uma seguradora atua como garantidora das obrigações assumidas pelas partes envolvidas em uma negociação imobiliária. Nessa abordagem, a seguradora emite uma apólice que assegura o cumprimento do contrato em caso de descumprimento por uma das partes.

A garantia, por sua vez, é uma forma mais tradicional de assegurar o cumprimento do contrato, na qual a empresa contratada (tomador do seguro) oferece uma garantia ao contratante. Existem três tipos comuns de garantia no mercado imobiliário: caução em dinheiro, caução em bens imóveis e fiança bancária.

Na caução em dinheiro, a empresa contratada deposita uma quantia em dinheiro como garantia do contrato. Na caução em bens imóveis, a empresa contratada utiliza um bem como garantia, podendo ficar sujeita à penhora em caso de descumprimento.

Enquanto que a fiança bancária envolve a participação de um banco como fiador do contrato, responsabilizando-se pelo cumprimento das obrigações assumidas pela empresa contratada.

Como contratar o Seguro Garantia Imobiliário

Para garantir que a escolha seja segura e confiável, é importante seguir algumas dicas práticas que auxiliam na busca pela melhor opção de seguro. 

Vamos explorar essas dicas para facilitar o processo de contratação do seguro garantia imobiliário.

Escolha uma seguradora com boa reputação

Optar por uma seguradora de renome e com experiência comprovada em seguro garantia é fundamental. Pesquise sobre as empresas disponíveis no mercado e verifique a sua credibilidade, histórico de atuação e a satisfação de clientes anteriores. Uma seguradora confiável oferece maior segurança e respaldo para a sua apólice de seguro.

Avalie as necessidades do projeto

Antes de contratar o seguro garantia imobiliário, avalie cuidadosamente as necessidades específicas do projeto em questão. Considere o tipo de garantia exigida, o valor do contrato e os riscos envolvidos na transação. Uma análise minuciosa permitirá escolher a apólice de seguro mais adequada ao empreendimento.

Observe as coberturas e exclusões

Analise com atenção as coberturas oferecidas pela apólice de seguro, bem como as exclusões que podem limitar sua abrangência. Certifique-se de que todas as obrigações contratuais importantes estejam devidamente cobertas e compreenda as situações específicas em que o seguro não será aplicável.

Solicite cotações e compare prêmios

Solicite cotações de diferentes seguradoras e compare os prêmios oferecidos. Lembre-se de que o valor do seguro garantia pode variar de acordo com a seguradora, o tipo de projeto e o perfil da empresa contratada. Faça uma análise criteriosa para garantir que esteja obtendo a melhor relação custo-benefício.

Esteja atento aos prazos

Respeite os prazos estipulados na negociação para contratar o seguro garantia imobiliário. Evite deixar para a última hora, pois uma contratação apressada pode levar a decisões inadequadas. Planeje-se com antecedência e tenha tempo suficiente para analisar as opções disponíveis.

Consulte um especialista em seguros

Caso sinta necessidade, consulte um especialista em seguros ou um corretor de confiança. Esses profissionais podem fornecer orientações personalizadas com base nas características do seu projeto e nas suas necessidades específicas. Um especialista ajudará a esclarecer dúvidas e garantir uma contratação mais segura e informada.

Leia a apólice com atenção

Por fim, antes de assinar o contrato, leia atentamente a apólice de seguro garantia imobiliário. Certifique-se de compreender todos os termos, condições, coberturas e exclusões presentes no documento. Se surgirem dúvidas, não hesite em buscar esclarecimentos com a seguradora ou com o especialista em seguros.

O que precisa para contratar Seguro Garantia Imobiliário? 

Seguindo dicas como essas, você consegue solicitar a contratação com o auxílio de uma corretora de seguros. Nesse caso, é necessário enviar algumas documentações, assinar a apólice e fazer o pagamento do prêmio para que o seguro seja de fato contratado. 

As informações solicitadas podem variar de acordo com a seguradora, mas é comum que sejam exigidos dados como: 

• Localização e finalidade do empreendimento; 
• Custos detalhados do empreendimento; 
• Previsão de início, conclusão de obras e lançamento; 
• Quantidade de unidades e parcela já comercializada; 
• Previsão de demanda e vendas; 
• Número de unidades que serão entregues ao proprietário do terreno; 
• Origem dos recursos para a construção; 
• Fluxo de caixa para a realização do projeto. 

O que fazer em caso de sinistro? 

Caso as condições do acordo não sejam devidamente cumpridas, o segurado deve comunicar à seguradora para acionar o sinistro. 

Veja o passo a passo: 

Comunicação da inadimplência e expectativa de sinistro

O processo se inicia assim que o segurado toma conhecimento de qualquer descumprimento contratual por parte do tomador que possa representar um prejuízo. 

Nesse momento, é necessário que o segurado notifique o tomador extrajudicialmente sobre a inadimplência e, ao mesmo tempo, envie uma cópia dessa notificação à seguradora. 

Isso constitui a comunicação da expectativa de sinistro, ou seja, o registro formal de que há um potencial descumprimento de obrigação coberta pela apólice.

Conversão da expectativa em reclamação de sinistro

Se o tomador não regularizar a inadimplência dentro do prazo previsto na notificação, o segurado deverá formalizar a reclamação do sinistro junto à seguradora. Esse é o momento em que a expectativa se transforma oficialmente em sinistro, desde que a inadimplência tenha sido confirmada. 

Para isso, será necessário apresentar os documentos exigidos pela apólice.

Documentação necessária

Para a formalização do sinistro, o segurado deve apresentar:

• Cópia do contrato de permuta (ou documento equivalente), incluindo todos os anexos e aditivos assinados pelas partes;
• Notificações, contra notificações, atas e correspondências trocadas com o tomador, inclusive por e-mail, relacionadas à inadimplência;
• Relatórios ou planilhas demonstrando valores retidos, quando aplicável;
• Relatórios ou planilhas detalhando os prejuízos efetivamente sofridos.

É importante ressaltar que a simples comunicação da expectativa de sinistro, sem a posterior formalização com os documentos exigidos, não gera direito à indenização.

Análise e regulação do sinistro

Após o recebimento da documentação, a seguradora dará início ao processo de análise. Caso seja comprovado que o tomador realmente descumpriu as obrigações previstas no contrato e cobertas pela apólice, o sinistro será oficialmente caracterizado. Com isso, a seguradora emitirá o relatório final de regulação.

Caso, após a análise, a seguradora entenda que o sinistro não está coberto, ela deverá comunicar formalmente ao segurado a negativa de indenização, apresentando os fundamentos dessa decisão de forma detalhada.

Pagamento da Indenização

Se o sinistro for aceito, a seguradora deve efetuar o pagamento da indenização conforme os termos da apólice. O valor será limitado à quantia máxima garantida e deverá ser corrigido monetariamente até a data da constatação do inadimplemento. 

A indenização ocorre por meio de ressarcimento financeiro ao segurado, proporcional aos prejuízos efetivamente apurados.

Como é feito o pagamento de sinistro de imóveis? 

A seguradora indeniza o segurado pelos prejuízos causados pelo inadimplemento, respeitando o limite máximo de garantia estabelecido na apólice.

O pagamento é feito em dinheiro (ressarcimento pecuniário) diretamente ao segurado. Esse valor corresponde ao montante dos prejuízos comprovados, e pode abranger, por exemplo, custos para concluir a obra e despesas para regularizar a situação. 

Vale lembrar que mesmo que o prejuízo do segurado seja superior, a seguradora não paga além do valor fixado na apólice como garantia máxima. Ou seja, há um teto de cobertura, independentemente da extensão do dano.

O prazo de pagamento de indenizações de seguros, de acordo com a Susep, é 30 dias após o envio da documentação completa. Se forem necessários documentos complementares durante esse período, o prazo começa a contar novamente a partir do envio completo. 

Quais seguradoras fazem Seguro Garantia Imobiliário? 

O seguro garantia imobiliário é feito por algumas seguradoras, como: 

• Tokio Marine Seguradora; 
• Junto Seguros; 
• AIG Seguros; 
• Mapfre Seguros; 
• Porto Seguro; 
• Allianz Seguros; 
• Essor Seguros; 
• Sompo Seguros; 
• Fator Seguradora. 

Dúvidas frequentes 

Agora que você já entendeu como funciona o seguro garantia imobiliário, veja a respostas para algumas dúvidas relacionadas: 

O que é seguro garantia permuta imobiliária? 

O seguro garantia para permuta imobiliária, também chamado de seguro garantia imobiliário, é uma modalidade de seguro criada para proteger o proprietário de um terreno (o segurado) quando ele firma um contrato de permuta com uma construtora ou incorporadora (o tomador) para a construção de um empreendimento.

Nesse tipo de acordo, em vez de vender o terreno, o proprietário o entrega à incorporadora, que se compromete a construir um prédio ou conjunto de unidades e entregar parte delas ao antigo dono do terreno como pagamento. 

O seguro entra justamente para garantir que o proprietário do terreno receberá as unidades prometidas no contrato, mesmo que a construtora ou incorporadora não cumpra sua parte do acordo.

Como funcionam as garantias imobiliárias? 

São mecanismos legais ou contratuais que vinculam um bem imóvel (ou os direitos sobre ele) ao cumprimento de uma obrigação. Caso a obrigação não seja cumprida (por exemplo, pagamento de dívida, entrega de unidades, construção de um empreendimento), a garantia pode ser executada para ressarcir o credor ou prejudicado.

Existem diferentes tipos de garantias que podem ser aplicadas, como a fiança bancária e o seguro garantia. 

Quem é responsável pelo pagamento do prêmio do seguro garantia imobiliário? 

No seguro garantia imobiliário, quem é responsável pelo pagamento do prêmio do seguro (ou seja, o valor pago à seguradora para emitir a apólice) é, em regra, o tomador, geralmente a construtora ou incorporadora que contratou o seguro em favor do proprietário do terreno.

Isso porque quem assume a obrigação contratual de entregar a obra é a construtora/incorporadora. Por isso, contrata e paga o seguro como forma de garantir que vai cumprir o combinado. 

Qual é a vigência do seguro garantia imobiliário? 

A apólice começa a valer a partir da data de emissão ou de uma data específica indicada no contrato, geralmente antes do início das obrigações do tomador (como o começo da obra).

Normalmente, termina quando todas as obrigações garantidas forem cumpridas, por exemplo, a entrega das unidades prometidas na permuta ou a conclusão da obra.

No entanto, é possível que haja prorrogações e é sempre importante prestar atenção nas condições estabelecidas pela apólice contratada. 

Seguro Garantia Imobiliário: Conclusão

O setor imobiliário é um ambiente dinâmico e repleto de oportunidades, mas também pode apresentar desafios e incertezas. 

Em negociações como a permuta imobiliária, adotar estratégias de mitigação de riscos é fundamental, garantindo que o negócio dará retorno ao invés de prejuízos. 

Nesse contexto, o seguro garantia imobiliária pode ser uma opção para quem deseja negociar com a segurança de que as condições serão cumpridas. 

A apólice também é importante para o próprio tomador, uma vez que consegue fazer negociações demonstrando confiança e sem comprometer seu crédito. 

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