Quem acompanha o blog da Mutuus Seguros já sabe que garantia é uma forma de assegurar ou acautelar o direito de uma pessoa diante de possíveis danos decorrentes do não cumprimento de uma obrigação. Mas o que vem a ser a garantia real? Você já ouviu falar neste termo?
Neste artigo, vamos detalhar o conceito e a eficácia da garantia real, bem como seus diferentes institutos. Além disso, você também verá como esse tipo de garantia confere segurança na realização de acordos ou de pagamentos da dívida e no que ela se diferencia da garantia pessoal.
Confira o conteúdo que preparamos e boa leitura!
Introdução ao conceito de Garantia Real
No contexto jurídico, a garantia refere-se a um mecanismo legal ou dispositivo que proporciona segurança ou respaldo em uma relação de obrigação ou contrato. Se nas sociedades primitivas o devedor respondia com a própria vida, o sistema jurídico aboliu a execução contra a pessoa do devedor, passando a responsabilidade para os bens.
Dessa forma, as garantias hoje recaem sobre determinado patrimônio e são estabelecidas para assegurar que uma das partes cumpra suas responsabilidades conforme acordado, de forma a assegurar o cumprimento das obrigações. Elas podem ser reais ou pessoais.
As garantias reais são aquelas que recaem em um bem móvel ou imóvel. Ou seja, elas incidem sobre determinado bem do patrimônio do devedor, para garantir o ressarcimento do credor na hipótese de seu inadimplemento. São exemplos de garantias reais: o penhor, a anticrese e a hipoteca.
Já as garantias pessoais, também chamadas de garantias fidejussórias, incidem sobre o patrimônio de outra pessoa que não o devedor. Assim, encontram fundamento no compromisso do garantidor em cumprir as obrigações caso o devedor não o faça. São exemplos de garantias pessoais: a fiança e o aval.
Requisitos para validade e eficácia da Garantia Real
A validade e a eficácia da garantia real dependem de requisitos de ordem subjetiva, objetiva e formal. O primeiro se relaciona à capacidade do sujeito e o segundo às características do bem, enquanto que o requisito de ordem formal diz respeito à obrigatoriedade de contrato. A seguir veremos as particularidades de cada um dos requisitos.
1) Requisitos subjetivos:
- O sujeito que oferece o bem em garantia deve ser capaz, não bastando apenas ser maior de 18 anos.
- De acordo com o Código Civil, a única pessoa que pode dar um bem em garantia é aquele que pode alienar o bem. Ou seja, se uma pessoa não tiver poderes para vender aquele bem, ela não pode dar ele em garantia.
- Conforme dispõe o Art. 1.647 do Código Civil, quando o proprietário do bem a ser dado em garantia for casado, deverá ter autorização do cônjuge, ainda que em qualquer regime de bens, exceto no regime de separação absoluta.
- No caso do bem ser propriedade de pessoa jurídica, o ato da diretoria deve ser aprovado pelo órgão deliberativo, salvo disposição em contrário no estatuto social ou contrato.
2) Requisitos objetivos
- Os bens dados em garantia devem ser materialmente e juridicamente possíveis.
- Os bens inalienáveis e/ou impenhoráveis não podem ser oferecidos como garantia, como é o caso dos bens públicos e do bem de família.
3) Requisitos formais
- Os direitos reais de garantia devem ser formalizados em contrato.
- A ausência de requisito formal previsto em lei torna a garantia ineficaz.
A natureza da Garantia Real como um Direito Real de Garantia
Direito real de garantia é o direito que o titular tem de receber o pagamento de uma dívida através de um bem dado em garantia. De acordo com o Código Civil, são três os direitos reais de garantia sob coisa alheia: hipoteca, penhor e anticrese. Esses institutos estão reunidos em um mesmo título do CC, nos artigos 1419 a 1510.
Entendendo os tipos de Garantia Real
Penhor
O penhor é uma garantia que, em regra, incide sobre bens móveis. Geralmente acarreta a transferência efetiva da posse do bem do devedor ao credor. Vale lembrar que, no penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, devendo este guardá-las e conservá-las.
Outro ponto importante aqui é não confundir o penhor com a penhora. Enquanto o penhor é uma forma voluntária de garantir o pagamento da dívida ou do empréstimo, a penhora consiste na apreensão judicial dos bens do devedor em caso de não cumprimento das obrigações.
Hipoteca
A hipoteca recai sobre bens imóveis, via de regra, e não implica a transmissão da posse da coisa entre as partes. É bastante utilizada em contratos de empréstimos ou financiamentos imobiliários, quando o devedor oferece o próprio imóvel adquirido para garantir o pagamento do empréstimo .
Deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa a coisa dada em garantia. Somente com o registro torna-se patente o direito real de garantia, com todos os seus efeitos.
Como na garantia hipotecária o devedor não transfere ao credor o bem dado em garantia, a posse e a propriedade do imóvel permanecem consigo. A falta de pagamento, poderá resultar na perda da posse e propriedade, mas para tanto o credor hipotecário vai precisar executar o seu crédito.
Anticrese
A anticrese é uma das garantias reais em que o devedor transfere a posse de bem imóvel para seu credor. Logo após esse ato, os rendimentos do imóvel serão usados para o pagamento da dívida.
Dessa forma, podemos dizer que a anticrese está no meio do caminho entre o penhor e a hipoteca, tendo característica de ambos.
Esse instituto é estabelecido por um contrato registrado publicamente contendo o total da dívida, prazo fixado para o pagamento, taxa de juros e características do imóvel dado em garantia.
Em resumo, na anticrese o credor retém a posse do bem e retira dos frutos deste o valor necessário para a quitação de seu crédito.
E a alienação fiduciária?
A natureza da alienação fiduciária enquanto direito real de garantia é questionada por alguns doutrinadores, uma vez que não está prevista no Código Civil.
Entretanto, majoritariamente considera-se o instituto um direito real de garantia, com previsão na Lei 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.
A alienação fiduciária é bastante semelhante à hipoteca, entretanto pode incidir em bens móveis e imóveis. Entretanto, enquanto na hipoteca o proprietário mantém a posse da propriedade, na alienação fiduciária, a propriedade é transferida para a instituição financeira credora.
Quais os requisitos do Contrato de Garantia Real?
Os requisitos do contrato de Garantia Real estão expressamente dispostos no Artigo 1.424 do Código Civil, que assim determina:
Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:
I – o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;
II – o prazo fixado para pagamento;
III – a taxa dos juros, se houver;
IV – o bem dado em garantia com as suas especificações.
Quais os efeitos dos Direitos Reais de Garantia?
Há cinco efeitos dos direitos reais de garantia: privilégio, sequela, excussão, indivisibilidade e o vencimento antecipado da obrigação garantida.
Privilégio
Credores que possuem garantia real têm o direito de receber de acordo com uma ordem específica, em comparação com aqueles que não possuem tal garantia.
Por exemplo, na falência os credores com garantia real são priorizados na ordem de recebimento, ficando atrás apenas dos detentores de créditos trabalhistas. Já na insolvência civil, eles se encontram na quarta posição, seguindo os titulares de créditos trabalhistas, as obrigações fiscais e os encargos e dívidas da massa.
Sequela
O direito de sequela significa que o credor poderá perseguir o bem dado em garantia, independentemente de não estar mais nas mãos do devedor originário. Em outras palavras, quando o bem que é objeto de garantia real é transmitido para um terceiro, ele continua afetado pelo cumprimento da obrigação garantida.
Nesse sentido, dispõe o Art. 1.419 do Código Civil:
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
Excussão
A excussão se refere ao direito de excutir, ou seja, executar a coisa dada em garantia caso a obrigação não seja cumprida. Significa que o bem será apreendido e vendido em hasta pública, e com o dinheiro proveniente da venda o credor será pago.
Essa possibilidade encontra previsão no Art. 1.422 do Código Civil.
Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.
Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.
Indivisibilidade
A garantia abrange todo o bem oferecido. Assim, se somente uma parte for oferecida, essa condição deve estar expressa.
O conceito de indivisibilidade também está presente na hipótese de adimplemento parcial. Portanto, ainda que o pagamento seja efetuado parcialmente, o devedor não terá direito à exoneração proporcional da garantia. Essa condição possui respaldo no Art. 1.421 do Código Civil.
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
Vencimento antecipado da obrigação garantida
O vencimento antecipado é o fenômeno contratual que antecipa a data do vencimento fixada. Assim, em determinadas circunstâncias, a dívida é considerada vencida, possibilitando ao credor exigir o cumprimento integral da obrigação.
As circunstâncias ensejadoras da antecipação da data para o pagamento são tratadas no Código Civil, no Art. 1425:
Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:
I – se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
II – se o devedor cair em insolvência ou falir;
III – se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
IV – se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;
V – se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.
Compreendendo os Créditos com Garantia Real
Financiamentos e empréstimos envolvem riscos para as instituições que fornecem esses serviços. Por isso, as garantias também são importantes no segmento financeiro e recebem uma nomenclatura específica: garantias de crédito.
De acordo com o Art. 2º da Resolução 2.682 do BCB, a concessão de garantias de crédito é essencial e faz parte da avaliação dos riscos envolvidos em uma negociação. Essa avaliação aborda a liquidez e a suficiência dos recursos disponíveis.
Existem diversas modalidades de garantias de crédito, cada uma sendo exigida com base no tipo de transação realizada. Os dois tipos principais são as garantias reais e fidejussórias, sendo a escolha entre elas determinada pelo montante do financiamento ou pelo risco associado à operação.
Pessoas físicas quanto jurídicas podem atuar como garantidoras, assumindo a responsabilidade de quitar a dívida caso o cliente não o faça.
Garantias Reais versus Garantias Pessoais: qual escolher?
Não há uma resposta certa para esta pergunta, visto que tudo depende de cada situação e das condições de quem está dando a garantia. Por exemplo, vislumbrando a hipótese de oferecer garantias em um financiamento:
Vantagens das garantias pessoais:
- Não é preciso ter um bem em seu nome, já que uma pessoa pode ser a garantia pessoal do solicitante.
- Não há burocracia de apresentar documentos de bens em seu nome, e sim da pessoa que fica como garantidora.
Vantagens das garantias reais:
- Não é preciso solicitar que nenhuma pessoa assuma a garantia, visto que o seu bem já cumpre essa função.
- Pode recair tanto em bem imóvel quanto imóvel, assim você pode utilizar joias, veículos ou qualquer outro bem que esteja em seu nome.
Conclusão: a importância da Garantia Real no mundo jurídico e financeiro
Em conclusão, as garantias reais são pilares fundamentais no contexto jurídico e financeiro, assegurando a integridade das transações e acordos.
No âmbito jurídico, proporciona uma base sólida para o cumprimento de obrigações contratuais, promovendo confiança e estabilidade no sistema legal. No campo financeiro, a garantia real viabiliza condições de crédito mais seguras e vantajosas, estimulando investimentos e o fluxo de recursos na economia.
Por fim, a decisão entre garantias reais e pessoais requer uma análise cuidadosa das circunstâncias específicas, ponderando fatores como montante do empréstimo, riscos e preferências das partes envolvidas.
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