Você sabe por que a fiança empresarial é importante para o aluguel de imóveis comerciais?
Só no ano de 2025, foram abertas mais de 4,7 milhões de empresas no Brasil, de acordo com um boletim do Ministério da Economia no Mapa de Empresas.
Embora a modalidade remota tenha se popularizado, especialmente com a pandemia da Covid-19, muitas empresas atuam de forma presencial e precisam de um espaço físico. Na hora de alugar esse espaço comercial, contratar uma fiança empresarial é indispensável.
Basicamente, a fiança empresarial é uma solução de garantia para alugar um espaço comercial sem um fiador. Diferentemente daquele formato tradicional com fiador, na fiança empresarial, o locatário contrata este seguro junto a uma seguradora ou banco, como se estivesse pagando para que ela seja sua fiadora – atendendo às exigências para a contratação.
Neste conteúdo, reunimos as principais informações para você ficar por dentro da fiança empresarial, entender o seu funcionamento e os tipos oferecidos no mercado. Confira!
O que é fiança empresarial?
Embora muitos ainda torçam o nariz quando ouvem falar em “fiança”, ela pode ser muito útil quando o assunto é alugar um imóvel comercial.
Nesse sentido, a fiança empresarial é uma garantia que assegura direitos e obrigações entre um locador e um locatário. Assim, essa garantia prevista na Lei do Inquilinato possibilita que inquilinos aluguem estabelecimentos sem um fiador, oferecendo ainda segurança ao proprietário em relação aos pagamentos dos aluguéis.
Além de substituir o fiador ou um depósito, a fiança empresarial pode oferecer ainda outras garantias extras, como para danos ao imóvel, reparação, entre outros – a depender dos benefícios oferecidos pela modalidade de fiança escolhida.
Mas fique tranquilo(a) porque vamos entender em detalhes como funciona a finança empresarial e quais são os tipos.
Como funciona a fiança empresarial?
A fiança empresarial é uma garantia entre três partes: locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador – que pode ser uma pessoa física, jurídica, seguradora ou banco. A parte responsável por negociar e estabelecer a fiança é o inquilino, assegurando que irá cumprir com suas obrigações estabelecidas no contrato de aluguel.
Em caso de não cumprimento, para que o proprietário do imóvel não seja prejudicado, a parte fiadora arca com essas consequências, conforme anteriormente estabelecido.
Para entender como funciona a fiança empresarial, é importante saber que existem diferentes modalidades, cujas regras, deveres e direitos podem variar. Portanto, a seguir você vai conferir um tópico que trata de cada uma delas.
Antes de nos aprofundarmos sobre os tipos de fiança, contudo, é fundamental esclarecer que estamos falando neste artigo especificamente sobre a fiança empresarial, nome popularmente usado para se referir a fiança locatícia em caso de aluguel de imóveis comerciais.
É importante fazer essa diferenciação porque a fiança é usada em diferentes contextos nos quais haja risco de inadimplência, como aluguel de imóveis, contratos financeiros, obrigações legais e judiciais, etc.
Então, resumidamente, estamos falando sobre a fiança para aluguel de imóveis comerciais.
Quais são os tipos de fiança, de acordo com a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato, de 1991, trouxe mais clareza nas relações de locação de imóveis e facilitou a vida de quem deseja atuar corretamente nesse segmento, dispondo “sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”. Já a Circular SUSEP Nº. 587 de 2019, por sua vez, visa “estabelecer as regras e critérios para a elaboração e a comercialização de planos de seguro do ramo Fiança Locatícia”.
Assim, com base na Lei e na Circular vigentes, nós elencamos os principais tipos de fiança empresarial para locação de imóveis. Confira:
Depósito caução
A fiança empresarial de depósito caução pode ser ofertada em bens móveis, bens imóveis, em dinheiro ou em títulos e ações.
- Bens móveis: Para esta garantia, o contrato precisa ser registrado em cartório de títulos e documentos e o locador deve preferencialmente ficar sobre posse desse bem móvel até o final do contrato;
- Bens imóveis: O locatário ou o terceiro oferta um bem imóvel (que pode estar localizado em local diverso da locação) para garantir o contrato, e esse terceiro assina como caucionante. A menos que as partes concordem na substituição da garantia, o bem não pode ser vendido durante a vigência do contrato;
- Dinheiro: O valor deve equivaler a, no máximo, três vezes o valor do aluguel e deve ser depositado em uma conta poupança conjunta no nome do locador e do locatário do imóvel. Ao final da vigência do contrato de locação, o valor é devolvido ao locatário, sendo acrescidos todos os rendimentos;
- Títulos e ações: É o tipo de caução menos comum e aqui o contrato também deve ser registrado em cartório de títulos e documentos. A garantia deve ser substituída em trinta dias, em caso de falência, liquidação ou concordata da sociedade.
Título de capitalização
Com a finalidade de ser a garantia de um contrato de aluguel, o título de capitalização é uma opção cujos títulos emitidos possuem prazos que chegam a 12, 15 e 30 meses. Assim como no caução, o valor da garantia é devolvido ao final do contrato e, caso o inquilino não saque o valor no vencimento, ele é renovado por igual período.
Esta modalidade de fiança empresarial é vantajosa ao inquilino por não depender do fiador, haver agilidade e resgate do valor do final do contrato. No entanto, apesar do resgate, o título exige capital disponível, uma vez que o pagamento do valor equivalente aos meses do pacote precisa ser pago à vista. Este último ponto é uma desvantagem da modalidade.
Fiança
O tipo mais tradicional que todos nós já conhecemos é a fiança, onde uma pessoa física ou jurídica assume a responsabilidade de uma eventual dívida na locação. Esse tipo de fiança não gera nenhum tipo de custo nem ao inquilino como também ao fiador, e ele precisa obedecer a algumas exigências para ser utilizado como garantia:
- Ter o nome limpo;
- Possuir renda líquida superior a 3 vezes o aluguel mais os encargos da locação;
- Possuir um imóvel registrado em seu nome, sem restrições;
- Assumir as obrigações como terceiro no contrato locatício.
O próprio inquilino, pessoas menores de 21 anos ou cônjuges não autorizados ficam impedidos de ser um fiador. No caso deste último, isso se dá pelo fato de que, para que o processo possa seguir, o companheiro(a) da pessoa solicitada também precisa assinar o contrato.
Seguro fiança
O seguro fiança é a contratação de uma apólice através de uma seguradora, que vai garantir o contrato de aluguel em caso de inadimplência do locatário. Dessa forma, ela paga ao locador os débitos em aberto e, depois, cobra os valores do locatário.
A apólice de seguro fiança empresarial normalmente é contratada pelo inquilino, embora também possa ser contratada pelo locador. Trata-se da modalidade mais utilizada hoje e se mostra muito vantajosa pelo fato de o inquilino não precisar passar pelo constrangimento de pedir para que alguém seja o seu fiador.
Funciona assim; o locatário (inquilino) procura a corretora de seguros e paga a apólice – cujo valor pode girar em torno de 1 e meio a 2 aluguéis – dependendo das coberturas. A apólice (contrato de seguro) é emitida pela seguradora e deve ter a mesma vigência do contrato de locação do imóvel.
Assim como acontece no seguro residencial ou automotivo, o valor não retorna para o locatário ao final do contrato, portanto, o custo pode ser mais oneroso. Porém, o seguro fiança empresarial possui a vantagem de garantir tudo aquilo que o inquilino assegurou no contrato: pagamento do aluguel, despesa de luz, gás, água, taxa de condomínio e IPTU, danos ao imóvel e multas.
Qual a diferença da fiança empresarial para a fiança bancária?
Como situamos anteriormente, é comum que haja confusão quanto aos termos relacionados à fiança.
A fiança empresarial é um conceito que não está correto tecnicamente, mas é muito usado na linguagem popular. Nada mais é do que uma fiança utilizada por empresas para assegurar o cumprimento de uma obrigação assumida.
Nesse caso, estamos falando de uma fiança locatícia, ou seja uma fiança utilizada para garantir o cumprimento de contratos de locação, como vimos acima.
Já a fiança bancária é um tipo de fiança que é oferecida especificamente por instituições financeiras, visando a garantia do cumprimento de obrigações contratuais.
Nesse caso, o banco assume o papel de “fiador”, no qual exerce a função de assegurar o cumprimento do contrato, pagando o credor se o devedor não fizer o que foi combinado.
A fiança bancária é usada em diferentes tipos de contratos, e não apenas em aluguel de imóveis, como a fiança locatícia. Assim, pode ser aplicada em grandes contratos e até em contratos públicos, não é à toa que comumente ouvimos termos como “fiança bancária para licitações”.
Qual a importância da fiança empresarial para os contratos?
A fiança empresarial é importante nos contratos porque viabiliza negócios, reduz riscos e gera confiança entre as partes. Veja algumas razões que justificam essa importância:
Garante o cumprimento das obrigações
A fiança empresarial funciona como uma camada extra de segurança para o credor.
Se a empresa não cumprir o contrato, o fiador responde pela obrigação, reduzindo o risco de inadimplência.
Viabiliza contratos que não existiriam sem garantia
A fiança empresarial possibilita a realização de contratos que só podem acontecer com a apresentação da garantia.
Assim, além de contribuir para a imagem da empresa, também expande as possibilidades de negócios e diminui os riscos.
Protege o patrimônio
A fiança empresarial pode ser vantajosa tanto para o credor como para o devedor. Isso porque, caso ocorra um descumprimento, o credor tem a garantia que receberá o que foi acordado.
Enquanto isso, o devedor consegue lidar com a inadimplência de forma mais estratégica.
Quando a fiança empresarial pode ser contratada?
Se você está planejando abrir um novo negócio físico, já pode considerar a contratação da fiança empresarial como uma garantia ao proprietário – e a você mesmo.
E se você está se perguntando quando a fiança empresarial pode ser contratada, saiba que isso pode acontecer quando uma empresa deseja alugar um imóvel comercial e precisa apresentar uma forma de garantia.
É comum que as imobiliárias e proprietários de imóveis façam a imposição de uma série de exigências em contrato de locação – e a garantia de fiança empresarial é uma delas. Assim, a leitura cuidadosa e atenta do contrato é importante, porque é nessa parte da negociação com o locador que você vai precisar ir atrás de uma fiança mais apropriada.
O que queremos dizer é que a fiança deve atender às imposições previstas no contrato de aluguel.
Além disso, a fiança pode ser contratada no início do processo, como também na renovação.
Quais as vantagens do seguro fiança locatícia?
Apesar de existirem diferentes tipos de garantias para contratos de aluguel de imóveis comerciais, o seguro fiança locatícia é um dos mais comuns e mais vantajosos, principalmente porque possui menos burocracia envolvida e costuma ser mais ágil.
Entre os principais benefícios de uma empresa usar um seguro fiança locatícia, podemos citar:
- Oferece uma opção prática para locatários e dispensa envolver terceiros diretamente;
- O processo de análise de crédito é mais ágil e menos burocrático do que encontrar um fiador;
- Não imobiliza valores do fluxo de caixa;
- Mais segurança e tranquilidade para o locatário e locador do imóvel, por estarem respaldados por uma seguradora;
- Taxas menores em relação às outras alternativas disponíveis no mercado;
- Não restringe o limite de crédito bancário.
Em quais contratos imobiliários o seguro fiança locatícia aparece?
Como falamos, esse seguro é uma solução que oferece ao proprietário de um imóvel comercial a garantia de receber os aluguéis e encargos, mesmo que o inquilino deixe de pagar.
Por isso, empresas que buscam locações comerciais de médio ou longo prazo costumam adotar essa modalidade como forma de proteção.
Há, em linhas gerais, dois tipos de locação comercial em que isso acontece:
- Contratos Built to Suit (BTS): neste modelo, o imóvel é construído ou adaptado sob medida para atender às necessidades operacionais do futuro inquilino. Por envolver altos investimentos e prazos contratuais longos, o locador exige uma garantia como o seguro fiança locatícia para assegurar o recebimento dos valores acordados;
- Operações Sale and Leaseback: aqui, a empresa vende o imóvel onde está instalada e, em seguida, passa a alugá-lo do novo proprietário, mantendo suas operações no mesmo local. Como o comprador (investidor) busca segurança no recebimento dos aluguéis, o seguro fiança locatícia se torna uma alternativa eficiente para reduzir os riscos de inadimplência.
Quais são as partes envolvidas na fiança locatícia?
Bom, já citamos brevemente quais são as partes envolvidas no contrato de fiança locatícia, mas vamos explicar de forma mais detalhada a seguir.
Basicamente, existem três partes envolvidas na fiança locatícia: credor, devedor e fiador. A lógica é bem parecida com outros tipos de fiança, mas aplica-se ao contexto imobiliário.
Nesse sentido, o credor é a parte que aluga o imóvel, ou seja, o locador. Ele também é o beneficiário da fiança, de modo que, caso o contrato de aluguel não seja devidamente cumprido, ele recebe o valor devido, que é pago por outra parte, o fiador.
Já o devedor é a parte que aluga o imóvel e se responsabiliza por cumprir o contrato, o que envolve, inclusive, atrasos.
Contudo, o devedor precisa apresentar uma fiança, justamente para proteger o credor de inadimplências, de modo que o fiador assume a responsabilidade de arcar com as inadimplências para que o credor não seja prejudicado.
Mas isso não significa que o devedor deixa de ter responsabilidade. No caso do seguro fiança locatícia, por exemplo, a seguradora paga a indenização e cobra do tomador (devedor do contrato de aluguel) posteriormente.
Quais as vantagens e desvantagens do seguro fiança empresarial?
O seguro fiança empresarial já começou a se popularizar. Em 2020, sua arrecadação – considerando imóveis de locação em geral – cresceu 76%. Acredita-se que o crescimento se deu em razão da nova regra da SUSEP, que determinou que o prazo da apólice deve seguir o mesmo do contrato locatício. Antes, eram emitidas com o prazo de 12 meses.
Para compreender um pouco sobre a popularização deste seguro, trouxemos as principais vantagens e desvantagens da modalidade de garantia para o proprietário e inquilino.
Para o proprietário
O proprietário obtém segurança com o seguro fiança empresarial, mitigando prejuízos decorrentes de inadimplência do aluguel, IPTU, água e luz, danos ao imóvel, entre outros. Além disso, também pode ampliar seus benefícios, com garantias adicionais, sendo uma contratação ágil, prática e tranquila por parte do inquilino – fazendo toda a negociação andar mais rapidamente.
Para o inquilino
A primeira vantagem é evitar o constrangimento de correr atrás de um fiador. Sobretudo quando falamos de empresários iniciantes, fica difícil ter a quem recorrer e a experiência pode se tornar muito frustrante. Outro benefício é não precisar desembolsar um valor à vista, podendo usufruir do parcelamento sem juros oferecido pelas seguradoras.
Como o seguro fiança empresarial é emitido por uma seguradora, a impossibilidade de resgatar o valor ao final do contrato pode ser uma desvantagem. Ademais, além da seguradora exigir comprovação de renda, também poderá não aprovar o seguro em razão de pendências no nome do inquilino.
No fim do dia, as desvantagens do seguro são pequenas se colocadas ao lado dos benefícios. Se você deseja conhecer mais sobre esta modalidade, acompanhe o finalzinho deste post!
Como contratar a melhor fiança empresarial?
Agora que você entendeu como funciona a finança empresarial, deve estar interessado(a) em saber qual é o próximo passo para contratar um seguro fiança empresarial.
Saiba que contratar um seguro empresarial pode ser mais simples do que imagina. A Mutuus, por exemplo, oferece uma plataforma de seguros empresariais para cotar e contratar seguros de forma digital. Tudo isso é possível graças ao sistema que simplifica todo o processo – da cotação até o envio da apólice de seguro.
Atuamos com as principais seguradoras de seguro fiança empresarial e, para tirar todas as suas dúvidas, o nosso time de especialistas fica à sua disposição. Que tal marcar um papo sem compromisso e tomar um cafezinho virtual com um dos nossos profissionais?
Se ficou alguma dúvida a respeito do conteúdo, nos deixe uma pergunta ou sugestão na seção de comentários. É sempre muito bom ouvir o que os nossos leitores têm a dizer! 🙂
Dúvidas frequentes
Ficou com mais alguma dúvida? Respondemos as mais frequentes a seguir:
Empresa pode prestar fiança?
Sim, pessoas jurídicas podem prestar fiança. No entanto, é necessário que essa empresa tenha capacidade jurídica e financeira de assumir essa responsabilidade.
Além disso, é essencial conferir quais são as exigências do contrato a fim de entender quais são os tipos de garantias aceitas e em quais condições.
Carta-fiança empresa: como funciona?
A carta-fiança nada mais é do que um documento com uma espécie de garantia de cumprimento de um contrato.
Ou seja, a empresa fiadora emite uma carta-fiança para comprovar a responsabilidade assumida (que inclui o pagamento ao credor em caso de descumprimento do devedor), e esse documento pode ser apresentado como uma forma de garantia do contrato em questão.
Esse tipo de garantia pode ser usado em diversos contextos, como em locações comerciais, contratos empresariais e operações financeiras. No entanto, é fundamental verificar quais são as formas de garantia aceitas pelo contrato.
Como funciona uma empresa de fiança?
Uma empresa de fiança atua oferecendo garantias contratuais para substituir o fiador tradicional em determinados contratos, principalmente locações e contratos empresariais.
De forma geral, funciona assim:
- A empresa analisa o risco e a capacidade financeira do cliente;
- Após aprovação, emite uma garantia formal;
- O cliente paga uma taxa ou prêmio pelo serviço;
- Se houver inadimplência, a empresa garante o pagamento ao credor e depois cobra do cliente conforme o contrato.
O que é seguro fiança para PJ e como funciona?
O seguro fiança para PJ é uma modalidade de seguro garantia usada principalmente em locações comerciais, que substitui o fiador.
Funciona da seguinte forma:
- A empresa locatária (PJ) contrata o seguro junto a uma seguradora;
- A seguradora analisa o cadastro e a capacidade financeira da empresa;
- Após a aprovação, é emitida a apólice de seguro fiança, aceita pelo proprietário do imóvel;
- Em caso de inadimplência, a seguradora indeniza o locador conforme as coberturas contratadas.
O que é fiança corporativa?
A fiança corporativa é uma garantia contratual em que uma empresa assume o papel de fiadora, comprometendo-se a cumprir uma obrigação caso a empresa garantida não o faça.
Apesar do nome diferente, é um sinônimo do termo “fiança empresarial”, que trabalhamos ao longo deste artigo.
O que é uma fiança empresarial onerosa?
A fiança empresarial onerosa é aquela em que o fiador recebe uma remuneração para assumir a obrigação de garantir o contrato de outra empresa.
Nesse caso, não é preciso escolher um fiador, como acontece na fiança tradicional, mas se contrata uma empresa especializada para prestar esse serviço.
Um exemplo simples de entender é o seguro fiança locatícia, na qual o devedor contrata a apólice com uma empresa especializada, ou seja, a seguradora, que assume o papel de “fiadora” mediante a um pagamento, o prêmio.
Para contratar o seguro fiança precisa ter nome limpo?
Sim, de forma geral, é necessário ter nome limpo para contratar o seguro fiança. Para emitir a apólice, a seguradora faz uma análise de crédito do locatário e restrições graves podem, sim, impedir a aprovação.
Contudo, o melhor a se fazer é procurar ajuda de uma corretora com experiência em seguro garantia, como a Mutuus, e entender qual é o seu caso e o que é possível fazer.
A fiança bancária consome limite de crédito empresa?
Sim, a fiança bancária compromete parte da capacidade financeira da empresa. Mas, novamente, é importante não confundir a fiança bancária com a locatícia. Isso porque, o seguro fiança locatícia, por exemplo, é uma opção de garantia que não compromete a capacidade financeira da empresa.
Ficou com alguma dúvida?